物業維修資金“使用難”如何突破、物業費收不上來怎么辦、怎樣督促物業公司提高服務質量……市人大常委會相關負責人、條例起草組負責人昨天對《條例(草案)》中最受關注的問題進行了解讀。

??關于住宅專項維修資金

三種緊急情況資金申請

五個工作日完成審核

以往，業主一般在辦理房屋產權證時交納住宅專項維修基金。此次，《條例(草案)》提出，建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業交付使用時向業主收取。

同時，還建立了“綠色通道”制度，遇到電梯發生故障，外墻墻面有脫落危險，專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙這三種危及人身安全或者嚴重影響業主居住生活等緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社區居(村)民委員會可以向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請。管理部門應當在收到書面申請之日起五個工作日內完成審核。

【解讀】河海大學法學院副院長、南京市住宅物業管理條例起草組負責人陳廣華：這是為了保證住宅專項維修資金既能急用、又不濫用，解決業主普遍反映的使用難問題。《條例(草案)》提出五個工作日內完成審核，關于這一點目前還在研究中，可能審核速度還會加快。

??關于業主

欠交物業費，錄入個人信用檔案

《條例(草案)》提出，業主有欠交物業服務費等違反物業服務合同以及違反法律法規、臨時管理規約、管理規約等行為，經生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

【解讀】市人大常委會環資城建委主任韋昌明：業主交納物業費用是國務院《物業管理條例》規定的法定義務，業主拒交物業費表面上看是對物業企業服務不達標的一種“反制”，實際上侵害了已交費業主的權益。

部分業主未交費，

小區共用部位不得停水、電、氣

《條例(草案)》提出，物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

【解讀】陳廣華：專營單位和用戶之間是合同關系。如果專營單位對已交費用戶或者共用部位停止服務，比如拉斷電梯、小區路燈的電源等，實際上是一種違約行為，是對已交費業主權利的侵犯。

??關于物業服務企業

有嚴重失信行為，

一年內停止本市的服務資格

《條例(草案)》對物業服務企業的約束更加嚴格。物業服務企業有嚴重失信行為的，一年內停止其在本市的市場活動資格，二年內不得在本市申報各類物業服務示范項目。

【解讀】市人大常委會環資城建委副主任申曙光：《條例(草案)》共列出了8條失信行為，包括：物業服務合同依法解除或終止后拒不撤出物業管理區域，撤出時未按規定移交資料等;泄露業主信息;對業主、業主委員會成員進行惡意騷擾，采取暴力行為或打擊報復等，目的在于強化物業服務企業的契約意識，規范服務行為。

發現搭違建、占用公共場地等，要向相關部門報告

《條例(草案)》提出，任何單位或個人應當維護物業管理區域內的設施和環境。如果發現損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置;違法搭建建筑物、構筑物;擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益等行為，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。

【解讀】韋昌明：這一條主要為了解決住宅小區普遍存在的違法搭建、違規裝修、破墻開店、侵占公共通道、群租等問題，并規定了相應罰則。

??關于政府監督檢查

實名投訴物管違法行為，

要限時回復、依法查處

在《條例(草案)》中，專門設置了“監督檢查”的章節，要求建立物業管理區域違法行為實名投訴登記、限時回復制度，市人民政府應當明確投訴登記事項、投訴辦理程序以及實名投訴保密制度等。各行政主管部門應當按職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴，依法調查處理違法違規行為。

【解讀】陳廣華：《條例(草案)》確定了業主自治為主、政府適度介入為輔的方向，重點規范物業服務企業、業主(業主組織)、建設單位、政府部門、專營單位等五方主體的權利義務，旨在推進業主自治、強化政府監管、促進行業健康發展。

據悉，市人大相關工作機構將積極吸納并廣泛征求意見，進一步完善《條例(草案)》，為提交常委會會議二審和明年人代會審議作好充分準備。