鹽城市物業(yè)管理實施細(xì)則

　　第一章總則
　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高城市物業(yè)管理水，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本實施細(xì)則。
　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本實施細(xì)則。
　　第三條本實施細(xì)則所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，即房屋登記簿記載的權(quán)利人（含商品房預(yù)告登記的權(quán)利人）。
　　本實施細(xì)則所稱使用人，是指房屋的實際使用人和承租人。
本實施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)、從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
　　第四條市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的管理、監(jiān)督和本細(xì)則的組織實施。
　　各縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)管、考核和矛盾調(diào)處及業(yè)主大會的指導(dǎo)等日常工作。
　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，做好社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理協(xié)調(diào)配合的有關(guān)工作；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目經(jīng)理及其從業(yè)人員的日常管理與考評，調(diào)處矛盾糾紛。

　　建設(shè)、規(guī)劃、城管、工商、物價、公安、司法、民政等部門按照各自職責(zé)范圍，協(xié)同實施本細(xì)則。
　　(一)各縣（市、區(qū)）政府
　　負(fù)責(zé)把住宅物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，加強(qiáng)對住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的綜合性問題；督促街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))會同房產(chǎn)行政主管部門做好業(yè)主大會(業(yè)主委員會)籌備組建、換屆工作，幫助業(yè)主把好業(yè)主委員會籌備組人選關(guān)，并落實考核工作。
　　(二)房產(chǎn)行政主管部門
　　負(fù)責(zé)對住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員資格管理；對住宅專項維修資金的歸集、使用進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管；主動依靠街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))，做好業(yè)主大會(業(yè)主委員會)組建、換屆、備案工作，指導(dǎo)其日常運(yùn)作；依法對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為進(jìn)行查處。
　　(三)規(guī)劃行政主管部門
　　負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設(shè)施；依法查處住宅小區(qū)內(nèi)的違法建筑及外立面開墻破洞行為。
　　(四)建設(shè)行政主管部門
　　負(fù)責(zé)對在建住宅施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督和管理；協(xié)調(diào)處理房屋保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化工作的行業(yè)指導(dǎo)管理和綠化調(diào)整樹木、綠地變動的審批，協(xié)調(diào)解決因植物品種影響居民生活以及綠化養(yǎng)護(hù)引發(fā)的矛盾；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)污水排放，燃?xì)夤艿涝O(shè)施的檢修、維護(hù)工作。依法查處毀綠行為。
　　(五)城管行政主管部門
　　負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤點等行為進(jìn)行查處；負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督；負(fù)責(zé)對不履行市容衛(wèi)生責(zé)任區(qū)制度的物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行查處；加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)戶外廣告設(shè)施的日常管理和安全檢查。依法查處破壞環(huán)衛(wèi)設(shè)施行為。
　　(六)公安行政主管部門
　　指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，指導(dǎo)落實物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)；消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，及時查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾；加強(qiáng)對保安人員、外來人口和寵物的管理。
　　(七)物價行政主管部門
　　確認(rèn)物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對物業(yè)管理活動中的各項收費(fèi)進(jìn)行檢查和管理，對超標(biāo)準(zhǔn)和超范圍收費(fèi)進(jìn)行查處；受理物業(yè)管理收費(fèi)價格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。
　　(八)環(huán)保行政主管部門
　　負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項目依法進(jìn)行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗收；對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處；對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理。
　　(九)工商行政主管部門
　　加強(qiáng)企業(yè)登記審查，對未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康膱鏊�，不予核�?zhǔn)登記。
　　(十)質(zhì)監(jiān)行政主管部門
　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。
　　(十一)民政行政主管部門
　　落實街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理。
　　(十二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、供熱、通信、廣電、郵政、路燈、環(huán)衛(wèi)等單位依據(jù)計量器具顯示的量值向最終分戶使用人收取有關(guān)費(fèi)用。有償委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。并按規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修。
　　第五條各級政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會
　　第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
　�。ǘ�）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
　�。ㄈ�）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
　　（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
　�。�六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
　�。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
　�。ò耍�對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
　�。ň牛┍O(jiān)督住宅專項維修資金的使用執(zhí)行情況；
　�。ㄊ�）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
　　第七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
　�。ㄒ唬┳袷貒�家和地方相關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定；
　�。ǘ�）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
　�。ㄈ�）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
　　（四）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
　　（五）按照合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
　　（六）按照有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金；
　�。ㄆ撸┡浜衔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動；
　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
　　第八條業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。
　　第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
　　業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，并可推選小組代表出席業(yè)主大會。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。
　　第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過一年，且交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立首次業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
　　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
　　第十一條業(yè)主大會成立條件成熟的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文書資料。建設(shè)單位未及時書面告知，業(yè)主向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。
　　縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面告知或業(yè)主書面要求的15日內(nèi)，會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)建設(shè)單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員�；I備組組成人員為5名（社區(qū)居委會、建設(shè)單位各1名，業(yè)主代表3名）。業(yè)主代表由業(yè)主共推，但必須是模范履行業(yè)主義務(wù)，有事業(yè)心、公益心和服務(wù)時間的業(yè)主，成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。推薦不成的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指定籌備組成員。籌備組活動由社區(qū)居委會牽頭組織。
　　第十二條籌備組應(yīng)當(dāng)在三個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會。
　　籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會議的內(nèi)容和召開方式告知縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以根據(jù)實際情況派代表參加。
　　籌備組負(fù)責(zé)起草管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則交大會討論，并負(fù)責(zé)確認(rèn)業(yè)主身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會籌備組提供相關(guān)身份證明、聯(lián)系地址、通訊方式。
　　第十三條業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
　�。ㄒ唬┲贫ê托薷墓芾硪�(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
　�。ǘ�）制定和修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面規(guī)章制度的管理規(guī)約；
　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會委員或更換業(yè)主委員會成員；
　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
　�。ㄎ澹┗I集和使用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅專項維修資金；
　�。�六）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；
　�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項；
　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
　　第十四條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
　　經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期召開。
　　第十五條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)的二分之一以上的業(yè)主參加。凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)辦理書面委托手續(xù)。業(yè)主本人不辦理書面委托，又不參加投票的視為棄權(quán)。
　　第十六條業(yè)主大會首次會議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會的議事方式，表決程序；業(yè)主投票權(quán)的確定方法；業(yè)主委員會的組成和換屆選舉；委員資格、義務(wù)和任期；業(yè)主大會臨時會議的召開等事項。
　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的事項不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
　　第十七條入選業(yè)主委員會的成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
　　（一）具有完全民事行為能力，身體狀況良好的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；
　　（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
　�。ㄈ�）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；
　�。ㄋ模�熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；
　　（五）具有一定的組織能力；
　�。�六）具備必要的工作時間。
　　第十八條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主。并同時告知相關(guān)的社區(qū)居委會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
　　第十九條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
　�。ǘ�）經(jīng)業(yè)主代表大會同意代表業(yè)主和業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
　�。ㄈ�）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
　�。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；
　　（五）接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；
　　（六）建立業(yè)主委員會日常工作的規(guī)范制度和工作職責(zé)，業(yè)主委員會要正常地開展工作；
　�。ㄆ撸└鶕�(jù)業(yè)主大會的決定，代理因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟事務(wù)；
　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
　　第二十條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5-15名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職，由業(yè)主代表組成。小區(qū)建筑面積為5萬方米以下業(yè)主委員會成員為5名，5萬方米以上15萬方米以下業(yè)主委員會成員為7名，15萬方米以上30萬方米以下業(yè)主委員會成員為9名，30萬方米以上業(yè)主委員會成員為不超過15名的單數(shù)。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。
　　分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主委員會條件的可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補(bǔ)選或改選業(yè)主委員會。
　　業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任1名和副主任1-2名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
　　第二十一條選舉、換屆、改選、補(bǔ)選業(yè)主委員會的，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將選舉結(jié)果通過社區(qū)居民委員會告知所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
　　業(yè)主委員會備案時應(yīng)當(dāng)提交以下資料：業(yè)主大會記錄和會議決定；業(yè)主大會議事規(guī)則；管理規(guī)約；業(yè)主委員會成員名單和基本情況。
　　第二十二條業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)其換屆工作。
　　業(yè)主委員會的換屆選舉，應(yīng)由業(yè)主委員會籌備組織。業(yè)主委員會怠于籌備組織的或者在任期內(nèi)怠于履行職責(zé)的，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主書面提議，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指導(dǎo)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會。
　　新一屆業(yè)主委員會選舉成立之日起的10日內(nèi)，原業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)將其保管的有檔案等文書資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
　　第二十三條管理規(guī)約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
　　第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事經(jīng)營活動或與物業(yè)管理無關(guān)的其他活動。
　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
　　第二十五條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)依法履行各自的職責(zé)，密切配合，共同做好物業(yè)自治管理和社區(qū)建設(shè)管理工作。
　　（一）業(yè)主委員會接受業(yè)主大會的委托，實施業(yè)主自治管理，監(jiān)督與配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動；協(xié)助公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設(shè)等工作。
　　（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在依法經(jīng)營服務(wù)活動中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務(wù)；聽取社區(qū)居民委員會的有關(guān)意見，配合社區(qū)開展有關(guān)活動。
　�。ㄈ�）社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)與協(xié)助業(yè)主的自治管理活動，引導(dǎo)業(yè)主將物業(yè)自治管理與社區(qū)管理相結(jié)合。
　　第二十六條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。
　　經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用等具體事項，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督、質(zhì)詢。
　　第二十七條兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

　　第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)
　　第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
　　一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。
　　二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬方米以下的住宅項目和8萬方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
　　三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬方米以下的住宅項目和5萬方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
　　第二十九條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)管理區(qū)域的項目負(fù)責(zé)人，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)取得鹽城市物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理資格證書，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
　　第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
　�。ㄒ唬┮勒辗�律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；
　�。ǘ�）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和按規(guī)定應(yīng)收取的其他費(fèi)用；
　　（三）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)；
　　（四）拒絕承擔(dān)任何形式的攤派以及法律法規(guī)規(guī)定或服務(wù)合同約定以外事項的責(zé)任；
　　（五）開展其他多種經(jīng)營服務(wù)項目，增強(qiáng)企業(yè)實力；
　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
　　第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：
　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，備足衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等必需的物業(yè)服務(wù)工具和設(shè)備；
　�。ǘ�）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益；
　�。ㄈ�）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；
　　（四）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，以及公建配套設(shè)施經(jīng)營管理的收支情況；
　　（五）勸阻違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告相關(guān)管理部門和業(yè)主委員會；
　�。�六）接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理；
　　（七）接受街道辦事處或社區(qū)對居委會的日�？己恕⒍讲�、評價與管理；
　�。ò耍﹨f(xié)助有關(guān)行政管理部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；
　�。ň牛┪唇�(jīng)城管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得批準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點；
　�。ㄊ�）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四章前期物業(yè)管理
　　第三十二條前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。
　　第三十三條住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。自建的非住宅物業(yè)需要選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，也應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　凡多層物業(yè)（含住宅、非住宅及其配套用房，下同）規(guī)劃總建筑面積在3萬方米以上，或高層（含小高層）物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在1萬方米以上，或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在3萬方米以上的新建或在建物業(yè)，都必須以招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。規(guī)模較小，未達(dá)到以上標(biāo)準(zhǔn)的新建或在建物業(yè)，或投標(biāo)人少于3個，須經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后，方可采用協(xié)議方式選擇相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　第三十四條建設(shè)單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作：
　�。ㄒ唬╊A(yù)售住宅商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
　�。ǘ�）新建現(xiàn)售住宅商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；
　　（三）非出售的新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)之日起15日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)項目所在地的縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門備案。
　　簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過三年。業(yè)主委員會成立后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。
　　第三十五條前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容是：
　�。ㄒ唬┙�立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系；
　　（二）設(shè)計管理模式，草擬物業(yè)管理制度，編寫物業(yè)管理規(guī)約建議書；
　　（三）建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；
　　（四）辦理移交承接驗收事宜；
　�。ㄎ澹┰跇I(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定實施物業(yè)管理。
　　建設(shè)單位應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介入管理的具體內(nèi)容，并給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的前期介入管理經(jīng)費(fèi)，具體內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。在辦理商品房預(yù)售許可證之前將物業(yè)用房的具體位置在規(guī)劃圖中標(biāo)明。
　　第三十六條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同簽訂前，制定臨時管理規(guī)約和住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。
　　臨時管理規(guī)約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項。臨時管理規(guī)約的內(nèi)容不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益和社會公共利益。
　　住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）和共用能耗計量部位及費(fèi)用分?jǐn)傓k法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設(shè)備和擅自改變經(jīng)營用房用途，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。
　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
　　第三十七條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
　　建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
　　第三十八條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項目交付時按規(guī)定無償提供不少于規(guī)劃建設(shè)總建筑面積0.4％具有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房（其中住宅區(qū)物業(yè)管理配套辦公、服務(wù)用房和經(jīng)營用房的比例分別為1：3：6）。在業(yè)主大會成立后建設(shè)單位將驗收合格的物管用房產(chǎn)權(quán)移交給業(yè)主，移交后的房屋產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。設(shè)備用房不能作為物管用房移交。
　　物業(yè)管理用房原則上在第一批工程竣工前建成，經(jīng)驗收合格后，交付使用。分期建設(shè)的項目在首期交付時的物管用房面積，應(yīng)當(dāng)不低于全部項目應(yīng)交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過半的，應(yīng)將物業(yè)管理用房全部交付。
　　交付的物業(yè)管理用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求，具有上下水、供電通訊等設(shè)施，具備正常使用功能。
　　建設(shè)單位申請商品房預(yù)售許可證或商品房所有權(quán)初始登記時，物業(yè)管理和社區(qū)用房等配套房屋應(yīng)予以明確。
　　第三十九條在辦理前期物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：
　�。ㄒ唬┛⒐た偯鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料，以及上述資料的數(shù)據(jù)光盤；
　�。ǘ�）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。
　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)起30日內(nèi)將以上資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時將有關(guān)資料的數(shù)據(jù)光盤分別報市、縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
　　第四十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限內(nèi)未盡到保修責(zé)任的，由建設(shè)單位依據(jù)相關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。

　　第五章物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)
　　第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。其中分期建設(shè)的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托專業(yè)公司實施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
　　第四十二條物業(yè)交付使用后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參照建設(shè)部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物業(yè)服務(wù)合同，并在該區(qū)域內(nèi)公示。
　　物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括：
　�。ㄒ唬┊�(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；
　　（二）雙方的權(quán)利和義務(wù)；
　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；
　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；
　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法；
　�。�六）住宅專項維修資金使用方面的約定；
　�。ㄆ撸┖贤�的有效期限、合同終止和解除的約定；
　�。ò耍┻`約責(zé)任及解決糾紛的途徑；
　�。ň牛╇p方當(dāng)事人約定的其他事項。
　　第四十三條物業(yè)服務(wù)事項主要內(nèi)容包括：
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；
　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；
　�。ㄈ�）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；
　�。ㄋ模﹨f(xié)助或受有關(guān)部門委托做好裝飾裝修、建筑垃圾和生活垃圾清運(yùn)服務(wù)工作；
　�。ㄎ澹�應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的其它服務(wù)；
　　（六）物業(yè)檔案資料的管理。
　　第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理合同中沒有特別約定的事項，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。
　　第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90天，以書面形式告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會接到告知書起30日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會討論決定選聘事項。
　　業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后7日內(nèi)，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
　　業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后7日內(nèi)以書面形式通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿后7日內(nèi)，與業(yè)主委員會或業(yè)主委員會指定的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計后的費(fèi)用帳冊（包干制除外）以及本辦法第三十九條規(guī)定的有關(guān)資料等。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定經(jīng)過雙方協(xié)商一致，可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成熟時，解除權(quán)人可以解除合同。但應(yīng)當(dāng)通知對方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主代表大會決定單方提出解除物業(yè)服務(wù)合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決。
　　第四十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公、公開、質(zhì)價相符的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
　　普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，由物價行政主管部門會同房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)規(guī)模等因素制定分項收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，并定期公布。
　　普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r格主管部門核準(zhǔn)。通過前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式確定的服務(wù)收費(fèi)價格，應(yīng)及時報當(dāng)?shù)匚飪r部門備案，作為物價部門核準(zhǔn)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　已成立業(yè)主委員會的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)時要遵循“值價相符”的原則，不得高檔次服務(wù)低檔次收費(fèi)，更不得高檔次收費(fèi)低檔次服務(wù)。
　　非普通住宅及非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。
　　前期物業(yè)管理階段由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同中約定服務(wù)費(fèi)用；已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)費(fèi)用。
　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中涉及的其它有關(guān)事項，按照《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》以及本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　第四十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
　　納入物業(yè)管理范圍的、竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位的原因，未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同生效當(dāng)月至出售房屋交付當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
　　實行政府指導(dǎo)價的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，在前期物業(yè)管理服務(wù)期間，因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，或因施工、配套設(shè)施不到位等原因影響物業(yè)管理服務(wù)的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中具體約定。
　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
　　第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的項目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。
　　第四十九條價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)行政主管部門加強(qiáng)對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的規(guī)范、引導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價。
　　第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的代辦、特約服務(wù)項目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。
　　第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，該用戶計量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。不能強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。
　　上述單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項，可以委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
　　第五十二條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法違規(guī)行為予以制止或者依法處理。
　　第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
　　第五十四條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定。
　　物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第六章物業(yè)的使用和維護(hù)
　　第五十五條新建住宅小區(qū)內(nèi)的公建配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管核定的內(nèi)容實施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑布局。
　　已列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有（國家另有規(guī)定的除外），由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的登記機(jī)構(gòu)代為登記，開發(fā)建設(shè)單位不得銷售或以其它方式處置其使用權(quán)。
　　未列入住宅小區(qū)商品房建設(shè)成本的配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。
　　第五十六條新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的項目名稱、指標(biāo)等內(nèi)容，應(yīng)在控制性詳細(xì)規(guī)劃、公建配套建設(shè)要求意見書、土地出讓公告、建設(shè)項目批文、公建配套建設(shè)計劃中予以明確；在商品房預(yù)售價格認(rèn)證時，應(yīng)對住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的成本進(jìn)行認(rèn)定；在核發(fā)新建住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)將住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的名稱、位置、性質(zhì)、面積等內(nèi)容明確標(biāo)注；住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)、銷售單位在商品房銷售中，應(yīng)將公建配套設(shè)施實施計劃在銷售場所公示，并告知購房人；辦理權(quán)屬初始登記時，應(yīng)按公建配套設(shè)施的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分登記。
　　在老小區(qū)整治出新時，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定對被占用或閑置的公建配套設(shè)施進(jìn)行清理、清退或調(diào)整；根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務(wù)與管理的需要，補(bǔ)建必要的配套設(shè)施。同時對清退、調(diào)整、回購和補(bǔ)建的公建配套設(shè)施進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并辦理移交使用手續(xù)，用于物業(yè)管理。
　　第五十七條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、非住宅用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
　　第五十八條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
　　第五十九條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主利益。
因維修物業(yè)或者業(yè)主公共利益需要，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
　　第六十條供水、供電、供氣、市政、排水、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位，按規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)。
　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事前通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
　　第六十一條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。若確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
　　第六十二條業(yè)主共用車庫（位）的管理等事項，由業(yè)主大會決定。車主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管機(jī)動車的，應(yīng)當(dāng)另行與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂車輛保管合同。
　　第六十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。小區(qū)的共用停車庫（位）應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人有償使用，任何單位和個人不得出售。
　　第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；
　　（二）擅自改變房屋用途；
　�。ㄈ�）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、擅自改變公建配套設(shè)施使用功能；
　�。ㄋ模┧酱顏y建；
　　（五）侵占綠地、毀壞綠化；
　　（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
　　（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)、發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動；
　�。ò耍┪唇�(jīng)批準(zhǔn)擺設(shè)攤點；
　　（九）無序停放車輛；
　�。ㄊ�）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
　　（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；
　　（十二）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；
　�。ㄊ�三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
　　第六十五條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，交納服務(wù)費(fèi)用，到所在地市、縣（市）房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋裝飾裝修備案登記，并按規(guī)定交納費(fèi)用，具體繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。
　　業(yè)主、使用人及裝飾裝修實施企業(yè)在裝飾裝修房屋時需要改變房屋結(jié)構(gòu)或涉及房屋承重部位的，要向所在地市、縣（市）房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有擅自損壞房屋結(jié)構(gòu)、違反有關(guān)規(guī)定以及（臨時）管理規(guī)約的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)房屋安全管理部門。
　　第六十六條物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
　　第六十七條建設(shè)單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。在規(guī)定范圍內(nèi)的保修期限應(yīng)從最一次維修合格時開始計算。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修，也可以自行組織維修。
　　房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
　�。ㄒ唬┓课菔覂�(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；
　�。ǘ�）房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。
　　第六十八條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，被兩個以上的業(yè)主區(qū)分所有的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納住宅專項維修資金。
　　住宅專項維修資金應(yīng)按幢建帳，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
　　根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從住宅專項維修資金中列支。
　　第六十九條住宅專項維修資金管理實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、�？顚Ｓ�、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。
　　設(shè)有共用電梯的物業(yè)項目，應(yīng)設(shè)定專項維修資金。具體辦法由房產(chǎn)行政主管部門會同物價行政主管部門另行制定。
　　住宅專項維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由房產(chǎn)行政主管部門制定，報人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。
　　第七十條利用業(yè)主共有的配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。其收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)但合同另有約定的除外。

　　第七章法律責(zé)任
　　第七十一條住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。出售的非住宅物業(yè)參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
　　第七十二條建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十八條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　第七十三條違反本辦法的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
　　第七十四條違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止活動，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　第七十五條未按照規(guī)定交納住宅專項維修資金的，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)交；逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。
　　違反本辦法的規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，可以吊銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
　　第七十六條違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)劃規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定，由規(guī)劃行政主管責(zé)令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。
　　第七十七條違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
　　第七十八條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，可向人民法院提起訴訟。
　　第七十九條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
　　第八十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等違背管理規(guī)約或損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
　　第八十一條房產(chǎn)行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十九條規(guī)定，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
　　第八十二條違反本辦法，有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章已設(shè)定處罰的，從其規(guī)定。

　　第八章附則
　　第八十三條本規(guī)定自公布之日起實施。