第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理服務的市場行為，保障社會公共利益，維護業(yè)主和物業(yè)管理服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本條例。

第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)管理活動。

第三條本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指全體業(yè)主對物業(yè)共同利益的維護和管理，由物業(yè)管理服務企業(yè)依照與業(yè)主或者業(yè)主會合同約定，為業(yè)主提供服務，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行專業(yè)養(yǎng)護、維修和管理。

第四條物業(yè)管理推行業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合的社會化、市場化管理體制。物業(yè)管理應當遵循公開公、誠實信用、市場競爭、服務規(guī)范的原則。

第五條新建住宅小區(qū)和有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實行物業(yè)管理;商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。

第六條市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責本條例的組織實施。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

市人民政府其他有關(guān)部門，按照各自職責，負責相關(guān)的管理、服務工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。

第二章業(yè)主、業(yè)主會、業(yè)主委員會

第七條業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有下列權(quán)利：

(一)參加業(yè)主會會議，發(fā)表意見，享有表決權(quán);

(二)推選業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權(quán);

(三)監(jiān)督業(yè)主會或者業(yè)主代表會(以下統(tǒng)稱業(yè)主會)和業(yè)主委員會的工作;

(四)提議召開業(yè)主會會議;

(五)接受物業(yè)管理服務合同約定的服務;

(六)監(jiān)督物業(yè)管理服務企業(yè)的管理服務活動;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第八條業(yè)主應當履行下列義務：

(一)遵守業(yè)主公約;

(二)遵守業(yè)主會通過的決議和物業(yè)管理制度;

(三)配合物業(yè)管理服務企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務合同和物業(yè)管理制度實施的物業(yè)管理活動;

(四)按照物業(yè)管理服務合同的約定，交納物業(yè)管理服務費;

(五)按照規(guī)定繳存維修基金;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第九條業(yè)主會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。

業(yè)主會行使下列權(quán)力：

(一)制定、修改業(yè)主會章程和業(yè)主公約;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的活動;

(三)審定物業(yè)管理服務合同內(nèi)容，確定物業(yè)管理服務企業(yè);

(四)審議通過物業(yè)管理服務企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃和物業(yè)管理制度;

(五)監(jiān)督物業(yè)管理服務企業(yè)的管理服務活動;

(六)決定維修基金的使用方案，并監(jiān)督實施;

(七)決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項。

第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會;一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會。業(yè)主代表會的代表一般不得少于三十五人。

業(yè)主代表會行使業(yè)主會的權(quán)力。

第十一條已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當召開首次業(yè)主會會議：

(一)出售建筑面積達百分之五十以上;

(二)業(yè)主入住率達百分之五十以上;

(三)首位業(yè)主實際入住達二年以上。

第十二條首次業(yè)主會會議由進行前期物業(yè)管理服務的企業(yè)負責召集。

進行前期物業(yè)管理服務的企業(yè)不召集首次業(yè)主會會議的，業(yè)主有權(quán)要求進行前期物業(yè)管理服務的企業(yè)召集，或者要求區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門督促召集。進行前期物業(yè)管理服務的企業(yè)仍不召集的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由居民委員會組織召集或者業(yè)主自行召集。

第十三條首次業(yè)主會會議應當討論決定下列事項：

(一)制定業(yè)主會章程;

(二)修訂業(yè)主公約;

(三)選舉業(yè)主委員會;

(四)確定物業(yè)管理服務企業(yè);

(五)決定物業(yè)管理其他重大事項。

第十四條業(yè)主會會議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會負責召集。業(yè)主會會議可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和使用人的代表列席。

根據(jù)業(yè)主委員會或者五分之一以上業(yè)主的提議，可以隨時召開業(yè)主會會議。

第十五條業(yè)主會應當按照本條例和業(yè)主會章程開展活動。業(yè)主會作出的決議，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

業(yè)主會作出的決議，必須經(jīng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主通過。投票權(quán)按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計算。業(yè)主投票權(quán)數(shù)的具體計算方法，由業(yè)主會章程規(guī)定。

業(yè)主代表行使表決權(quán)前，應當事先征求其所代表的業(yè)主意見，并如實反映業(yè)主意見。

業(yè)主會作出的決議，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，并應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

主業(yè)會簽訂的物業(yè)管理服務合同，由全體業(yè)主共同承擔民事責任。

第十六條業(yè)主委員會是業(yè)主會的辦事機構(gòu)。業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會設(shè)主任一名、副主任一至二名、委員三至十一名。主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務的物業(yè)管理服務企業(yè)中任職。

第十七條業(yè)主委員會履行下列職責：

(一)召集業(yè)主會會議;

(二)執(zhí)行業(yè)主會作出的決議，定期報告有關(guān)決議執(zhí)行的情況，提出物業(yè)管理建議;

(三)根據(jù)業(yè)主會的決定，代表業(yè)主會簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務合同;

(四)監(jiān)督物業(yè)管理服務企業(yè)的管理服務活動，支持物業(yè)管理服務企業(yè)正當?shù)墓芾砘顒?

(五)聽取和反映業(yè)主、使用人的意見，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理服務企業(yè)的關(guān)系;

(六)履行業(yè)主會賦予的職責;

(七)完成業(yè)主會交辦的其他事項。

第十八條業(yè)主會自成立之日起十五日內(nèi)，業(yè)主委員會應當持下列文件向所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理業(yè)主會備案手續(xù)：

(一)業(yè)主會章程;

(二)業(yè)主公約;

(三)業(yè)主委員會組成人員的基本情況。

第十九條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權(quán)利和履行業(yè)主相應的義務。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本條例的規(guī)定。

業(yè)主應當將與使用人的約定，書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理服務企業(yè)。

本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。

第二十條業(yè)主會和業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理服務費中按照每年不超過百分之一的比例提取活動經(jīng)費，具體辦法由業(yè)主會和物業(yè)管理服務企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定。

第三章物業(yè)管理服務企業(yè)

第二十一條物業(yè)管理服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務活動。

第二十二條物業(yè)管理服務企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理服務合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理;

(二)依照物業(yè)管理服務合同收取物業(yè)管理服務費;

(三)對造成物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備損失的，代表業(yè)主要求責任人停止侵害、恢復原狀、賠償損失;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十三條物業(yè)管理服務企業(yè)應當履行下列義務：

(一)履行物業(yè)管理服務合同，提供服務;

(二)定期公布物業(yè)管理服務費和維修基金的使用情況;

(三)接受業(yè)主、業(yè)主會和業(yè)主委員會的監(jiān)督;

(四)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督管理;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第二十四條物業(yè)管理服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會同意，不得將物業(yè)項目整體轉(zhuǎn)讓給其他物業(yè)管理服務企業(yè)管理。

物業(yè)管理服務企業(yè)可以將專項服務委托專業(yè)公司承擔。

第二十五條物業(yè)管理服務企業(yè)應當配合街道辦事處、居民委員會工作;協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序、制止違法行為。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。

政府有關(guān)部門、街道辦事處和居民委員會應當支持物業(yè)管理工作，不得干預物業(yè)管理服務企業(yè)正常經(jīng)營和管理服務活動，不得亂攤派。

第四章前期物業(yè)管理

第二十六條前期物業(yè)管理是指業(yè)主會成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務的活動。

第二十七條新建商品房出售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當委托物業(yè)管理服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理服務合同。

前期物業(yè)管理服務合同至首次業(yè)主會確定物業(yè)管理服務企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務合同之日終止。

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業(yè)管理服務合同及其內(nèi)容。購房人購買新建商品房時，應當對前期物業(yè)管理服務合同中相關(guān)內(nèi)容予以書面確認。經(jīng)購房人確認的前期物業(yè)管理服務合同，對購房人具有約束力。

第二十九條購房人購買新建商品房時，應當簽署業(yè)主公約。業(yè)主公約的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)和社會公共利益。

第三十條規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務的各項設(shè)施，并按照開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務用房，用于物業(yè)管理服務活動和業(yè)主活動。

開發(fā)建設(shè)單位應當按照規(guī)劃、設(shè)計的要求建設(shè)物業(yè)管理服務用房。在物業(yè)竣工驗收合格后三十日內(nèi)，將建成的物業(yè)管理服務用房無償移交物業(yè)管理服務企業(yè)。

第三十一條物業(yè)管理服務用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理服務企業(yè)負責維修、養(yǎng)護，不得買賣和抵押;任何單位和個人不得占用或者改作他用。

第三十二條開發(fā)建設(shè)單位應當在新建物業(yè)竣工驗收合格后六十日內(nèi)，向進行前期物業(yè)管理服務的企業(yè)提供下列文件和資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料;

(二)物業(yè)竣工驗收資料;

(三)共用的設(shè)施、設(shè)備安裝使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料;

(四)物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文件;

(五)物業(yè)管理需要的其他資料。