蕪湖市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

  第一條為規(guī)范本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)和行政規(guī)章，結(jié)合我市實際制定本辦法。

  第二條本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費行為。

  第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

  第四條政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會通過公開、公、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭機制形成。

  第五條市價格主管部門會同市物業(yè)行政主管部門負責全市物業(yè)服務(wù)的收費管理與監(jiān)督工作。

  第六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

  第七條物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)綜合服務(wù)費、車輛停放服務(wù)費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務(wù)費、特約服務(wù)費。

  根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、物業(yè)服務(wù)的不同階段，物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

  實行政府指導(dǎo)價的有：

  (一)普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)綜合服務(wù)費；

  (二)按照規(guī)劃配置的停車場(車位)的停放服務(wù)費；

  (三)裝飾裝修垃圾清運費。

  實行市場調(diào)節(jié)價的有：

  (一)非住宅物業(yè)的物業(yè)綜合服務(wù)費；

  (二)別墅(含雙拼、聯(lián)排、疊加)的物業(yè)綜合服務(wù)費；

  (三)業(yè)主委員會成立后住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費；

  (四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的停放服務(wù)費；

  (五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦等服務(wù)收費。

  第八條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，其利潤率不得超過物業(yè)服務(wù)成本的5%。

  第九條普通住宅小區(qū)前期物業(yè)綜合服務(wù)收費實行分等級定價。

  市價格主管部門會同市物業(yè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物業(yè)服務(wù)成本變動等情況，制定相應(yīng)的基準價和浮動幅度，并適時向社會公布。

  第十條普通住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級，在相應(yīng)的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，通過招標或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)議確定具體的收費標準，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15個工作日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本及收費標準報市價格主管部門備案。

  第十一條前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當物業(yè)綜合服務(wù)費的計費方式、計費起始時間，并同時約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。

  第十二條對市區(qū)分批開發(fā)、分批交付的普通住宅小區(qū)，原則上執(zhí)行同一個收費標準。

  第十三條住宅物業(yè)應(yīng)嚴格按房屋設(shè)計用途使用，依法經(jīng)批準改變用途的且經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)收費由雙方約定。

  第十四條住宅小區(qū)入住率達50%以上、首批物業(yè)交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業(yè)交付滿3年，具備此三個條件之一的，應(yīng)當成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。各區(qū)物業(yè)辦或所在地街道辦事處、居民委員會對符合成立業(yè)主委員會的小區(qū)要給予積極的指導(dǎo)。

  業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，參照政府指導(dǎo)價，協(xié)商確定收費標準，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，需要時可邀請所在地居民委員會參與協(xié)調(diào)。物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。

  第十五條物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或酬金制等形式。

  包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

  酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

  第十六條實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)綜合服務(wù)費用包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

  實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

  物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括：

  1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

  2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護費用；

  3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

  4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

  5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

  6、企業(yè)辦公費用；

  7、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；

  8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

  9、電梯及增壓水泵日常運行維護費；

  10、經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用。

  第十七條業(yè)主或使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)綜合服務(wù)費。物業(yè)出租的業(yè)主應(yīng)當在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  物業(yè)綜合服務(wù)費按照法定產(chǎn)權(quán)面積(房屋所有權(quán)證登記面積)計算，躍層按法定產(chǎn)權(quán)面積的一半收取；未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的物業(yè)，以銷售合同中的約定面積或房產(chǎn)測繪部門實測面積計算。

  未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費。

  第十八條納入物業(yè)管理服務(wù)范圍已竣工但尚未全部出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)綜合服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位按省、市物價部門規(guī)定的標準交納。雙方有約定的，從其約定。

  業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)后，連續(xù)六個月或六個月以上未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)(水、電、氣均未使用)，業(yè)主應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面?zhèn)浒福�具體物業(yè)綜合服務(wù)費收取標準按省、市物價部門規(guī)定的標準交納。雙方有約定的，從其約定。

  對五保戶和實行生活低保的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務(wù)費用。

  第十九條住宅小區(qū)內(nèi)，規(guī)劃配置用于停放汽車的共用車位、車庫應(yīng)當優(yōu)先投入使用，必須滿足業(yè)主的需要，對規(guī)劃配置的共用車位、車庫的數(shù)量，在業(yè)主入住時開發(fā)企業(yè)應(yīng)當公示。

  住宅小區(qū)內(nèi)確因車多、車位(車庫)少，為緩解停車難的問題，經(jīng)業(yè)主大會同意可以采取競標和議標方式確定停車服務(wù)收費標準，經(jīng)雙方簽訂協(xié)議后執(zhí)行，業(yè)主大會的召開方式按照《安徽省物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。

  占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位收入的分配，按照本辦法第二十三條規(guī)定執(zhí)行。對進入小區(qū)執(zhí)行公務(wù)、檢修、救護車輛等臨時停放不得收取停車費。

  有條件的小區(qū)可設(shè)立外來車輛臨時停車泊位，按規(guī)定標準計次收費。

  第二十條高層和小高層住宅的電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費；二次加壓水泵運行費等納入代收代交費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤。

  高層和小高層二次加壓水泵運行費按照需二次加壓用戶實際用水量分攤，電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費等按戶分攤，電梯起始層免收，二樓收取20%，三樓收取50%，四樓以上全額收取(含四樓)。雙方有約定的，從其約定。

  第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視(含有線電視)等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，不得強制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

  第二十二條設(shè)有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支衡”的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意后收取，同時，實施收費前應(yīng)將具體收費標準報市價格主管部門備案。業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中合理約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在供暖期結(jié)束后，應(yīng)向業(yè)主公布收支情況，結(jié)余部分結(jié)轉(zhuǎn)下一供暖期使用。

  第二十三條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意，并經(jīng)相關(guān)部門批準。所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，70%歸全體業(yè)主所有，其用途由業(yè)主大會決定。

  第二十四條業(yè)主或使用人裝飾裝修房屋的，裝飾裝修單位或裝飾裝修人應(yīng)在裝飾裝修前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主(使用人)和裝修單位(裝修人)收取任何形式的裝飾裝修管理費、保證金。

  裝飾裝修單位或裝飾裝修人應(yīng)當交納裝飾裝修垃圾清運費，裝飾裝修垃圾清運費每方米不高于2元，拆除墻體建筑垃圾清運費由業(yè)主和物業(yè)公司另行約定。

  第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照《中華人民共和國價格法》的規(guī)定實行明碼標價。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)項目內(nèi)容、服務(wù)等級標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、機動車停放服務(wù)收費標準、舉報電話等進行公示。

  第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水、技術(shù)水，加強物業(yè)從業(yè)人員業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年應(yīng)以書面形式向業(yè)主、使用人公布物業(yè)綜合服務(wù)費、經(jīng)營性收益、物業(yè)維修資金等收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。

  實行物業(yè)綜合服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年不少于兩次向業(yè)主大會或業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)收費的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

  第二十七條物業(yè)綜合服務(wù)費應(yīng)按每月、每方米計收。物業(yè)綜合服務(wù)費可以預(yù)收，預(yù)收期限原則上不得超過六個月。

  第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費標準。

  第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

  第三十條業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)綜合服務(wù)費。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)綜合服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

  物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

  第三十一條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行收費許可證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費前，應(yīng)當申請《安徽省經(jīng)營性服務(wù)收費許可證》，亮證收費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無證收費的，業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒付。

  第三十二條政府價格主管部門和物業(yè)行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、標準、收費行為的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

  第三十三條本辦法實施前，已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

  第三十四條市轄三縣價格主管部門和物業(yè)行政主管部門，可依據(jù)本辦法，結(jié)合本地實際制定物業(yè)收費管理細則，并報市價格主管部門、物業(yè)行政主管部門備案

  第三十五條本辦法由市價格主管部門會同市物業(yè)行政主管部門負責解釋。

  第三十六條本辦法自2010年元月1日起執(zhí)行。原蕪湖市物價局、房地產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)<蕪湖市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法>的通知》(蕪價經(jīng)費[2007]79號)文件同時廢止。