第一條為了進一步加強和規(guī)范全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理服務水，營造良好的居住環(huán)境和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。
　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。
　　第三條按照“條塊結合、以塊為主”的原則，建立健全物業(yè)行政主管部門監(jiān)督管理、街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織協(xié)調、社區(qū)居委會和業(yè)主委員會具體負責、各相關部門密切配合的物業(yè)管理工作機制，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作格局。

　　市住建局是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責研究擬定物業(yè)管理的相關政策，監(jiān)督管理物業(yè)服務企業(yè)資質和住宅專項維修資金，依法查處物業(yè)管理重大違法行為，牽頭協(xié)調相關部門共同做好物業(yè)管理工作。
　　各區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)管理工作，對轄區(qū)內物業(yè)服務活動進行日常監(jiān)管，組織實施物業(yè)管理工作情況的檢查考核；協(xié)助市級主管部門對轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)資質管理進行日常考核，作為年度審查的主要依據(jù)，負責轄區(qū)內住宅專項維修資金使用的初審工作；負責劃定物業(yè)管理區(qū)域，指導、監(jiān)督選聘物業(yè)服務企業(yè)的招投標工作，依法查處物業(yè)管理違法行為。
　　街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織實施轄區(qū)物業(yè)管理工作，對劃定物業(yè)管理區(qū)域提出意見，協(xié)調做好新建居住小區(qū)的交接管理以及選聘物業(yè)服務企業(yè)的招投標工作，指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的組建、改選和換屆工作；組織物業(yè)服務質量的檢查考評工作，建立健全信訪投訴處理機制，融合社區(qū)公共管理資源，加強與職能部門溝通聯(lián)系，協(xié)調解決物業(yè)管理和社區(qū)建設中的綜合性問題。
　　社區(qū)居民委員會具體負責社區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，參與業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、改選的組織工作，監(jiān)督業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或者建立自治性物業(yè)服務組織，調解處理物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛，監(jiān)督管理業(yè)主自治組織和物業(yè)服務企業(yè)做好小區(qū)綜合治理工作，制止破壞公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法違規(guī)行為，并及時向有關行政機關報告。
　　供水、供電、燃氣、通訊等單位負責做好物業(yè)管理涉及供水、供電、供氣等有關服務工作；調解因供水、供電、供氣等問題引起的物業(yè)管理糾紛；推進供水、供電等收費逐步向最終用戶收取，暫無法實現(xiàn)向用戶直接收費的，應當與物業(yè)企業(yè)協(xié)商簽訂代收代繳服務協(xié)議。
　　物價部門負責物業(yè)服務收費行為的監(jiān)督管理，依據(jù)有關規(guī)定和管理權限，制定全市物業(yè)服務收費標準及其他有關收費標準，制定不同小區(qū)交通工具停放服務具體價格；負責做好物業(yè)服務收費備案、收費公示和收費證辦理等工作，協(xié)調處理因收費問題引起的矛盾糾紛；加強物業(yè)服務收費監(jiān)督檢查，依法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的收費行為，及時查處物業(yè)管理中的收費及價格違法行為。
　　公安部門按照職責指導物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作；指導物業(yè)管理區(qū)域內汽車停放，做好物業(yè)管理區(qū)域內及周邊道路停車泊位設置工作；負責做好物業(yè)秩序維護員組織的監(jiān)督管理，實行物業(yè)秩序維護員備案制度，建立健全物業(yè)服務企業(yè)秩序維護員培訓制度，督促物業(yè)服務企業(yè)實行秩序維護員持證上崗；指導物業(yè)服務企業(yè)做好安全管理各項工作。
　　規(guī)劃部門負責小區(qū)規(guī)劃審批以及建筑工程規(guī)劃驗收；有關執(zhí)法部門負責查處建設單位違反規(guī)劃許可進行建設的違法行為。
　　公安消防部門負責對物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責情況實施監(jiān)督管理，及時查處堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違法違規(guī)行為。
　　工商部門負責辦理物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，依法查處在物業(yè)管理區(qū)域內無照從事餐飲、娛樂、住宿等經(jīng)營活動的行為，保護消費者合法權益。加強對物業(yè)管理區(qū)域內廣告內容的監(jiān)督管理；依法對物業(yè)服務合同進行監(jiān)管，鼓勵物業(yè)企業(yè)使用或參照國家發(fā)布的“物業(yè)服務合同”示范文本簽訂物業(yè)合同。
　　稅務部門負責落實物業(yè)服務企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，依法對物業(yè)服務企業(yè)的納稅行為進行指導監(jiān)督。
環(huán)保部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內噪音、油煙等污染的違法違規(guī)行為。
　　質量技術監(jiān)督部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內的鍋爐、電梯等特種設備安裝、使用、改造、維護保養(yǎng)、定期檢驗、持證上崗等依法進行監(jiān)督檢查；負責組織重大產(chǎn)品質量事故的調查；負責對住宅小區(qū)內的計量工作實施監(jiān)督管理。
　　第四條加快建立和完善城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化機制。各單位在公有住房出售后，要進行物業(yè)管理配套設施的整治完善，選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務，單位原則上不再承擔生活區(qū)的物業(yè)管理服務。機關、單位辦公區(qū)物業(yè)管理逐步實行社會化。　
　　第五條物業(yè)服務企業(yè)須自覺接受有關行政管理部門、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督，按照委托合同依法提供物業(yè)服務；加強物業(yè)從業(yè)人員培訓，提高從業(yè)人員業(yè)務素質，積極開展多種經(jīng)營活動，努力提供多層次全方位的優(yōu)質服務；負責物業(yè)服務區(qū)域內的清掃保潔、環(huán)衛(wèi)設施、公共綠地、廣場及配套設施的管理維護工作；負責清除物業(yè)服務區(qū)域內的違法違規(guī)廣告，制止違法搭建建筑物、構筑物以及損壞房屋承重結構等行為；負責物業(yè)服務區(qū)域內公共秩序維護和安全防范等事項的協(xié)助管理工作；對物業(yè)管理區(qū)域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務；與供水、供電、供氣、消防等單位建立常態(tài)化對接協(xié)作機制，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內供電、供水、供氣、消防等設施的維修養(yǎng)護工作，保障水、電、氣等公用設施的安全、正常運行。
　　第六條業(yè)主大會籌備工作由所在地街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）牽頭，召集建設單位（包括公有住房出售單位）、社區(qū)居委會和業(yè)主代表組成籌備組，在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門指導下開展工作。籌備工作所需經(jīng)費由建設單位承擔。
　　第七條凡住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，必須在各區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門的指導和監(jiān)督下，于商品房預售前通過招投標方式選聘具有相應資質和獨立法人資格的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，不具備上述條件的，不予辦理《商品房預售許可證》。各區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門要加快推進物業(yè)管理招投標有形市場建設，培育公開、公、規(guī)范、有序的物業(yè)管理市場競爭環(huán)境。
　　第八條建設單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：
　　（一）預售商品房應在取得《商品房預售許可證》之前完成；
　　（二）更換物業(yè)服務企業(yè)，應在原前期物業(yè)服務合同終止前30日內完成。
　　建設單位應與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并報轄區(qū)區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門備案。
　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內容予以約定。
　　第九條建設單位應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
　　建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
　　第十條建設單位應當按照國家、省有關規(guī)定和商品房買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
　　第十一條建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：
　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并已經(jīng)建設行政主管部門綜合驗收備案;
　　(二)供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣已安裝獨立計量表具;
　　(三)道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;
　　(四)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施取得使用合格證書;
　　(五)物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;
　　(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
　　第十二條物業(yè)承接查驗應按照下列程序進行：
　　(一)確定物業(yè)承接查驗方案;
　　(二)移交有關圖紙資料;
　　(三)查驗共用部位、共用設施設備;
　　(四)解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題;
　　(五)確認現(xiàn)場查驗結果;
　　(六)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議;
　　(七)辦理物業(yè)交接手續(xù)。
　　第十三條分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期進行承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗后，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
　　第十四條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接之日起30日內，持下列文件向區(qū)、縣物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)：
　　(一)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
　　(二)建設單位移交資料清單;
　　(三)查驗與交接記錄;
　　(四)承接查驗的其他資料。
　　第十五條建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。
　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。
　　第十六條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）負責召集，由社區(qū)居委會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。
　　第十七條物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調下列事項：
　　(一)業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;
　　(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序及交接工作中出現(xiàn)的問題;
　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件;
　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
　　(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
　　第十八條在物業(yè)管理區(qū)域內開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當給予協(xié)助、配合。
　　第十九條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居委會或者聯(lián)席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
　　第二十條區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門要依法對物業(yè)管理用房的配置情況進行驗收，驗收不合格的不得交付使用；并督促物業(yè)服務企業(yè)在實施物業(yè)管理期間，代為管理、使用并及時修繕物業(yè)管理用房和附屬設施；物業(yè)服務　　　　　　企業(yè)要妥善保管物業(yè)管理區(qū)域建設有關資料、承接驗收手續(xù)及移交后的維修資料。
　　第二十一條在物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有車庫車位、道路、場地停放機動車輛的，由業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為收取。
　　第二十二條業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將停放服務費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。
　　業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用。
　　第二十三條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會、全體業(yè)主都要切實增強法律意識，規(guī)范簽訂物業(yè)服務相關合同和協(xié)議，堵塞相關條款的漏洞，努力從源頭上消除矛盾糾紛。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)要通過簽訂前期物業(yè)服務合同，明確各自職責，從源頭上杜絕雙方在房屋工程質量和配套設施善后維修等方面的推諉扯皮現(xiàn)象。物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應通過合同約定物業(yè)管理服務的內容、質量和費用以及違約責任等事項，明確雙方權利、義務和解決糾紛的途徑，從源頭上避免因物業(yè)管理服務糾紛引發(fā)的信訪事件發(fā)生。
　　第二十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
　　(一)損壞房屋承重結構、違法搭建建筑物和構筑物、私開門窗、擅自改變房屋用途等行為;
　　(二)損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污以及侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等行為;
　　(三)隨意傾倒垃圾、雜物以及亂貼、亂掛、擅自設置廣告牌、占用消防通道等行為;
　　(四)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者制造超過規(guī)定標準的噪聲等行為;
　　(五)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等行為;
　　(六)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
　　第二十五條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循公、合理、質價相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅和辦公寫字樓的物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他類型的物業(yè)服務收費及物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務實行市場調節(jié)價，政府價格主管部門應規(guī)范其價格行為。物業(yè)服務的收費標準和形式，由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照本市物業(yè)服務價格有關規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定，并報價格行政主管部門備案或審批。
　　物業(yè)服務收費按月收取，確需預收的最多不能超過3個月。生活用水水泵加壓發(fā)生的能耗費隨水費分攤。公共照明、景觀設施等其他供用水、電費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨計量，據(jù)實分攤并定期公布，接受監(jiān)督。
　　第二十六條物業(yè)服務收費和交通工具停放服務費實行明碼標價。物價部門負責審核公示內容，其價格監(jiān)督檢查機構進行監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費依據(jù)和價格舉報電話等有關情況如實公示。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定定期將物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、價格行政主管部門、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。
　　第二十七條無物業(yè)管理的老舊住宅區(qū)，由社區(qū)居委會協(xié)調組建社區(qū)物業(yè)服務站，提供衛(wèi)生環(huán)保、日常綜合維修和綠化等基礎性服務，服務費用由區(qū)縣物價部門商同級物業(yè)管理行政主管部門核定。
　　第二十八條老舊住宅小區(qū)所屬單位要解決物業(yè)管理配套設施問題。依法成立業(yè)主委員會，按照有關程序選聘物業(yè)服務企業(yè)，實施物業(yè)管理服務。對規(guī)模較小及分布零散的住宅區(qū)，可并入相鄰小區(qū)，實施一家管理、差異服務。
　　第二十九條物業(yè)服務企業(yè)中途退出或終止服務的住宅小區(qū)，建設單位或業(yè)主委員會應當按照有關程序重新選聘物業(yè)服務企業(yè)；暫時不能落實的，所在街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應當負責組織臨時物業(yè)服務管理。
　　第三十條物業(yè)服務合同到期或者業(yè)主大會決議更換物業(yè)服務企業(yè)時，所在地街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居委會要及時監(jiān)管、指導，對于在物業(yè)管理項目交接中惡意制造矛盾糾紛的企業(yè)或個人，要依法處罰。
　　第三十一條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
　　第三十二條本辦法自10月1日起施行，至2019年9月30日自行廢止。

銅規(guī)【2014】011市政府005
8月22日