吉林省物業(yè)管理?xiàng)l例全文2016-2017吉林省最新物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主共同組織自行管理或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條物業(yè)的使用、服務(wù)及管理應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益，遵循公開公、誠(chéng)實(shí)信用、服務(wù)規(guī)范的原則。

第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水。

第五條新建成的居住小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，原有的居住小區(qū)、非住宅房屋應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第六條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，具體工作可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

縣級(jí)以上人民政府與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的其他部門，在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，依法做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

第七條鼓勵(lì)業(yè)主通過委托或者聘用物業(yè)職業(yè)代理機(jī)構(gòu)或者代理人行使物權(quán)，維護(hù)自身權(quán)益。物業(yè)職業(yè)代理機(jī)構(gòu)從業(yè)人員或者代理人應(yīng)當(dāng)具備法律、財(cái)務(wù)、工程、管理等相關(guān)專業(yè)知識(shí)，具有良好的職業(yè)道德和社會(huì)責(zé)任感。

第八條鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人參加行業(yè)協(xié)會(huì)。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律和行業(yè)培訓(xùn)，建立行業(yè)服務(wù)、協(xié)調(diào)、激勵(lì)和懲戒機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康發(fā)展。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋所有權(quán)人為業(yè)主（含未辦理房屋權(quán)屬證書的合法買受人）。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一人擁有多處房屋所有權(quán)或者多人擁有一處房屋所有權(quán)的，視為一個(gè)業(yè)主。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已出售或者交付使用的房屋建筑面積占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積50%以上，或者交付使用1年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過30人的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

符合前款規(guī)定條件的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及時(shí)組織成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會(huì)，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條首次業(yè)主大會(huì)召開前，街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主，成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下稱籌備組），負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)的籌備工作。

籌備組成員由業(yè)主代表，街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。

第十二條籌備組負(fù)責(zé)以下工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式（書面或者集體會(huì)議）和內(nèi)容；

（二）確認(rèn)業(yè)主身份、專有部分面積及在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)；

（三）擬定業(yè)主委員會(huì)候選人推薦辦法并組織推薦候選人；

（四）擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》；

（五）其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)將本條箭款所列事項(xiàng)，在首次業(yè)主大會(huì)召開的30日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。

第十三條業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等問題向籌備組提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并將復(fù)核結(jié)果告知異議人。

第十四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

第十五條業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)或者代表業(yè)主主張權(quán)利。

第十六條業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為奇數(shù)，連選可以連任，因故離任的，由業(yè)主大會(huì)選舉補(bǔ)充。

第十七條在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)向新業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料。

第十八條業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)實(shí)際情況確定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成員的津貼。

第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人在物業(yè)管理活動(dòng)中，損害業(yè)主合法權(quán)益的，可以代表業(yè)主依法維護(hù)權(quán)益。

第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，并進(jìn)行公告。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，或者從事其他與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將物業(yè)管理區(qū)域名稱和業(yè)主委員會(huì)成員名單向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十二條業(yè)主委員會(huì)備案的事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起10日內(nèi)辦理變更備案。

第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的成員在其管理的區(qū)域內(nèi)居住的，不能作為該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)成員。

第二十四條管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后，由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。

第二十五條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情況之一的，終止其資格：

（一）喪失履行職責(zé)能力的；

（二）無故連續(xù)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議3次以上的；

（三）提出辭職的；

（四）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（五）違章搭建的；

（六）無正當(dāng)理由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；

（七）不按規(guī)定或者《管理規(guī)約》交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的；

（八）業(yè)主大會(huì)決定需要終止業(yè)主委員會(huì)成員資格的其他情形。

決定終止業(yè)主委員會(huì)成員資格的程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第二十六條業(yè)主委員會(huì)有下列情況之一的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)，可以重新選舉業(yè)主委員會(huì)：

（一）集體以書面形式提出辭職的；

（二）委員人數(shù)不足半數(shù)的；

（三）長(zhǎng)期不履行職責(zé)的。

第二十七條業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)主任召集和主持，業(yè)主委員會(huì)主任因故不能履行職責(zé)的，由業(yè)主委員會(huì)副主任召集和主持；業(yè)主委員會(huì)主任或者副主任無正當(dāng)理由不召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府指定一名業(yè)主委員會(huì)成員召集和主持。

業(yè)主委員會(huì)成員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)委員出席，并可邀請(qǐng)物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)派員列席。

第三章前期物業(yè)管理

第二十八條建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在申請(qǐng)房屋預(yù)、銷售許可證時(shí)，向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提交。

第二十九條建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，并向物業(yè)買受人明示。

成立業(yè)主大會(huì)并制定管理規(guī)約時(shí)，業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約同時(shí)失效。

第三十條建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工時(shí)，應(yīng)將國(guó)家規(guī)定的相關(guān)資料報(bào)縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)接收的具體辦法，由省建設(shè)行政主管部門制定。

第三十二條在居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理用房的具體位置、面積。物業(yè)管理用房的面積按物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的千分之四配置，不足一百方米的按一百方米配置。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃確定的位置和面積建設(shè)物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是可以獨(dú)立使用的房屋（不合地下室）。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共同所有，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人不得改變其用途。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人使用物業(yè)管理用房的，應(yīng)當(dāng)向所有人交納使用費(fèi)，其交費(fèi)數(shù)額及給付方式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十三條建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)、銷售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關(guān)材料。

縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)、銷售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房的位置、面積等同時(shí)進(jìn)行登記。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十四條縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，在街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府的配合下，依照下列情況，劃定物業(yè)管理區(qū)域：

（一）獨(dú)立的小區(qū)；

（二）位置相鄰可以統(tǒng)一管理的小區(qū)；

（三）設(shè)施、設(shè)備相對(duì)獨(dú)立的建筑物。

第三十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

（一）成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)；

（二）選聘一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理；

（三）訂立一個(gè)管理規(guī)約；

（四）業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第三十六條物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人在物業(yè)服務(wù)合同中約定，收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)與服務(wù)內(nèi)容一致。

第三十七條市（州）、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在核發(fā)后30日內(nèi)向省建設(shè)行政主管部門備案。省建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自接到備案材料之日起10日內(nèi)，將備案企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、被投訴情況在省級(jí)網(wǎng)站公布。

縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立并實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案管理制度。

第三十八條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的成員進(jìn)行物業(yè)管理法律及相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、停車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用；收費(fèi)、管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機(jī)動(dòng)車輛，不得影響其他車輛和行人正常通行。

第四十條車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行簽訂保管合同。

第四十一條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)因故選擇退出物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在退出前30日內(nèi)用公告方式書面告知業(yè)主。

第四十三條業(yè)主大會(huì)因故不能召開，無人實(shí)施物業(yè)管理，嚴(yán)重影響業(yè)主生活的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府可依據(jù)本辦法的規(guī)定組織業(yè)主自治；也可以在多數(shù)業(yè)主同意的前提下，臨時(shí)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理，費(fèi)用由受益人承擔(dān)。

第四十四條居民居住的物業(yè)管理區(qū)域公共照明及物業(yè)管理用房使用的水、電、氣、熱費(fèi)按住宅價(jià)格收取。

第四十五條供水、供電、供氣、供熱等部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取費(fèi)用。在向最終用戶提供服務(wù)之前產(chǎn)生的損耗由經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。

第五章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第四十六條普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人協(xié)商確定實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第四十七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人在物業(yè)服務(wù)合同中約定價(jià)格。

第四十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并及時(shí)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人在浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以接受業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但政府制定指導(dǎo)價(jià)格的除外。

第五十條業(yè)主辦理入住手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)、采暖等相關(guān)費(fèi)用。

房屋具備入住、使用條件，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主發(fā)出辦理入住、使用手續(xù)的書面通知，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在接到書面通知后30日內(nèi)辦理相關(guān)入住、使用手續(xù)。業(yè)主接到書面通知后無正當(dāng)理由不辦理入住、使用手續(xù)的，其入住時(shí)間以建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出辦理入住、使用手續(xù)的書面通知時(shí)間為準(zhǔn)。

第五十一條業(yè)主將物業(yè)出租、出借的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)使用人交納或者代為交納，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

物業(yè)出售或者更名的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第六章物業(yè)使用與維護(hù)

第五十二條單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，能滿足基本入住、使用條件的住宅，方可入住。

第五十三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止從事下列活動(dòng)：

（一）擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）占用共用部位和消防通道，損壞共用設(shè)施設(shè)備；

（三）擅自改變共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（四）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）未經(jīng)利害關(guān)系人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人同意設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；

（六）存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

（七）排放污染物、有毒有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)噪聲；

（八）侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設(shè)施；

（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（十）傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款規(guī)定行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止；當(dāng)事人拒不糾正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人和利害關(guān)系人可以書面告知有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以處理。

第五十四條供水、供電、供氣、供熱、排水經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備（業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外）的維修、養(yǎng)護(hù)和更新：

（一）業(yè)主終端計(jì)量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主終端計(jì)量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備（集中設(shè)表的，為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備）；

（三）業(yè)主燃?xì)庥镁摺⑦B接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；

（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備；

（五）業(yè)主樓外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備。

第五十五條未封閉的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。封閉的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人負(fù)責(zé)，垃圾清運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人受供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營(yíng)單位委托，維修、養(yǎng)護(hù)相關(guān)設(shè)施設(shè)備以及代收有關(guān)費(fèi)用的，委托人應(yīng)當(dāng)支付相關(guān)費(fèi)用。

第五十七條城市供水經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給水管網(wǎng)與城市供水管網(wǎng)接口處供水壓力達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；達(dá)不到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，需進(jìn)行二次供水的，不得收取二次供水費(fèi)用。

供水經(jīng)營(yíng)單位供水壓力達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，仍需進(jìn)行二次供水，供水經(jīng)營(yíng)單位收取二次供水費(fèi)的，由其承擔(dān)二次供水責(zé)任；供水經(jīng)營(yíng)單位未收取二次供水費(fèi)的，由業(yè)主承擔(dān)二次供水責(zé)任。

第七章物業(yè)專項(xiàng)維修資金

第五十八條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理工作由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)。

第五十九條物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，按樓建賬、按戶核算。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋保修期滿后的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第六十條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)，經(jīng)測(cè)算后，予以公布。

第六十一條物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入銀行專戶之日起按規(guī)定計(jì)算利息，利息轉(zhuǎn)作物業(yè)專項(xiàng)維修資金滾存使用，本息每年轉(zhuǎn)存一次。

第六十二條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收支和使用情況，建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢系統(tǒng)，實(shí)行一戶一卡制，接受業(yè)主對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支和使用情況的查詢。

第六十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，交易雙方對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金有約定的，從其約定；沒有約定的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金剩余部分直接過戶給物業(yè)買受人。

第六十四條物業(yè)滅失的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的剩余部分應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主。

第六十五條物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行分級(jí)審計(jì)制度。

設(shè)區(qū)城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由省審計(jì)部門負(fù)責(zé)審計(jì)，縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由所在市（州）審計(jì)部門負(fù)責(zé)審計(jì)。

審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。

第八章投訴與法律責(zé)任

第六十六條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生下列糾紛，可以向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的；

（二）損壞、隱匿、銷毀應(yīng)當(dāng)移交資料的；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的；

（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（五）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)的；

（六）未按物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)或者支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)另行委托給他人管理的；

（八）其他與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的糾紛。

第六十七條下列事項(xiàng)的投訴不予受理：

（一）投訴請(qǐng)求不明確的；

（二）投訴人與被投訴人已達(dá)成協(xié)議的；

（三）有關(guān)行政管理部門或者人民法院已經(jīng)受理的；

（四）不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的。

第六十八條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門受理業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人投訴的，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)做出處理，對(duì)當(dāng)事人確有違法不當(dāng)行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，對(duì)涉及財(cái)產(chǎn)糾紛和人身?yè)p害賠償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以通過仲裁或者訴訟方式解決。

第六十九條縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)、濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位、上級(jí)機(jī)關(guān)或者有關(guān)主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第九章附則

第七十條本辦法自2009年5月1日起施行。