從2017年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅改革試點工作，將房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)都納入營改增試點范圍內(nèi)。二手房營改增范圍及稅率的問題國家稅務(wù)總局副局長就表示，二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策移修改，之前二手房營業(yè)稅是5%，舉例房總價是一百萬，需要交納5萬元的營業(yè)稅。現(xiàn)在的話，二手房交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是100萬÷(1+5%)×5%=47600元。

現(xiàn)在營改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%，少交了2千4的稅。之前交稅多，主要是因為一百萬是含稅價，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價來征稅的，另外營改增對我國經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)比較重要，打通了服務(wù)業(yè)和工業(yè)的抵扣鏈鎖。現(xiàn)在我國整個央地財政關(guān)系的調(diào)整需要考慮，營改增的全面實施是重要的導(dǎo)火索，最終的施行方案會需要兼顧好各方利益的衡關(guān)系。

注意：營改增政策實施后，增值稅稅率實行5級制(17%、13%、11%、6%、0)，小規(guī)模納稅人，可選擇簡易計稅方法征收3%的增值稅。

二手房營改增范圍及稅率，適用一般計稅方法的納稅人，2017年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，或者2017年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕的觀點代表了一派聲音：企業(yè)購買不動產(chǎn)并按固定資產(chǎn)進(jìn)行會計核算，可分兩年進(jìn)行增值稅抵扣將利好自用型買家對于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購買需求，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)的去庫存。

早在6月的中央政治局會議上就明確，新一輪財稅體制改革是一場關(guān)系國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的深刻變革。調(diào)整中央和地方政府間財政關(guān)系，在保持中央和地方收入格局大體穩(wěn)定的前提下，進(jìn)一步理順中央和地方收入劃分，合理劃分政府間事權(quán)和支出責(zé)任，促進(jìn)權(quán)力和責(zé)任、辦事和花錢相統(tǒng)一，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度。

財政部部長樓繼偉提出，要研究中央和地方事權(quán)和支出責(zé)任的改革，并強(qiáng)調(diào)說，“這是個大事”。業(yè)內(nèi)專家分析說，營改增直接牽出了央地財政關(guān)系問題，但解決問題不能本末倒置，所以過渡方案很有必要，源頭還是以事權(quán)和支出責(zé)任來劃分財政收入，而這需要謹(jǐn)慎的論證和充分的調(diào)研。

房地產(chǎn)行業(yè)營改增已經(jīng)確定從5月1日開始推行，稅率定在11%，這也讓營改增再度成為熱門話題。二手房市場上，一些看房人也開始擔(dān)憂“營改增后稅費(fèi)增加”。有業(yè)內(nèi)專家分析，營改增雖然確定了時間點和稅率，但具體政策和細(xì)則還未發(fā)布，網(wǎng)絡(luò)上流傳的一些計稅公式也只是推測而來，還需要等正式版本確認(rèn)，現(xiàn)階段沒必要因此而恐慌。

未必給二手房“火上澆油”

按照正常情況，無論是營業(yè)稅還是增值稅，都主要針對賣方，而非針對買方。但實際上，賣方在制定價格時，都會先考慮到成交后要繳納的各項稅費(fèi)，這些稅費(fèi)也就轉(zhuǎn)嫁給買方。正因如此，不少二手房看房人擔(dān)心，一旦二手房交易實現(xiàn)營改增，這筆稅費(fèi)到底會不會漲、現(xiàn)在買入真的會比5月實施營改增后買房更實惠嗎?

“現(xiàn)在也是勸客戶，能過戶的就趕快過戶，5月份就不好說了。”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對記者說。目前，需要繳納營業(yè)稅的主要是買入兩年內(nèi)的普通住房，稅率為5%;而在上周五，相關(guān)部門已經(jīng)確定的房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率為11%。“雖然稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費(fèi)整體也有增有減。”中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授黃樺說。

增值稅額是根據(jù)買入和賣出的差價判斷，在這期間房子增值幅度越大，繳納的增值稅也就越多。這就意味著，增值稅究竟是否會高過營業(yè)稅還不一定，這取決于最終的交易價格。對于一些年限較長的房子來說，甚至更多取決于此前的價格上漲幅度，目前短期的影響相對較小。

其實，在很多數(shù)據(jù)面前，這樣的信息也有待考量。來自偉業(yè)我愛我家(博客,微博)的數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京(樓盤)全市二手住宅成交均價為4.1萬元/方米左右，與2月是基本持的。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也分析，雖然二手房市場幾月熱度不減，但房價并未出現(xiàn)明顯上漲，未來隨著各項利好政策邊際效應(yīng)的遞減以及市場理性的回歸，北京二手房均價將整體保持穩(wěn)。

目前各類稅額算法只是推算

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)的營改增已經(jīng)確定在5月1日后開始實施，稅率也已經(jīng)確定在11%，但具體的算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布。有專家告訴記者，目前各種關(guān)于增值稅的稅額算法也都是推測出來的。

網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于二手房增值稅計算較混亂，有的是直接由不含稅的賣出價減去不含稅的買入價，再乘以11%的稅率。記者注意到，這種計算方法還主要是依據(jù)企業(yè)增值稅的算法。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士是按照“征收率”而非“稅率”計算，二手房房東可算作小規(guī)模納稅人，按照征收率計稅的簡易計稅法計算，這個算法就更為簡單，直接用不含稅的賣出價乘以征收率，征收率則大多為3%。

記者對比發(fā)現(xiàn)，這兩種計算方法得出的結(jié)果也“差之千里”。比如，一套房買入時200萬元，賣出時400萬元(均不含稅)，以11%的計稅方法，稅額大約為22萬元;如果以3%計算，價格則為12萬元。兩者相差就有10萬元。

“雖然目前大的方向確認(rèn)了，但是具體的算法、政策還沒有發(fā)布。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者說，目前這些公式都還是推測出來的，真正的萬能公式還需要以正式政策為準(zhǔn)。

此外，也有一類房子的計稅方法是未定的。按照目前的政策，買入滿兩年的普通住房是不需要征收營業(yè)稅的，而實現(xiàn)“營改增”后，這類房子是否免征收增值稅也是無法確定的。

詳細(xì)稅費(fèi)政策期即將公布

距離正式實施營改增已不到兩個月，未來究竟如何計算增值稅?記者了解到，財政部會同稅務(wù)總局正在抓緊起草全面推開營改增試點的政策文件和配套操作辦法，將于期發(fā)布。

國家稅務(wù)總局此前也回應(yīng)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)涉及1000萬戶納稅人，試點準(zhǔn)備的時間緊、任務(wù)重。為了確保試點的如期順利推進(jìn)，幫助納稅人盡快做好試點準(zhǔn)備、穩(wěn)實現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換，財稅部門已作部署安排，抓緊準(zhǔn)備營改增的政策文件和配套操作辦法，盡快公布。

此前，我國部分行業(yè)已經(jīng)試點營改增。參照先例來看，營改增試點從制度上基本消除貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。截至2015年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412億元，無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人，都實現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅。

上周國務(wù)院常務(wù)會上也已經(jīng)明確，在營改增試點全面推開過程中，新增試點行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對老合同、老項目以及特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務(wù)出口實行零稅率或免稅政策，稅制設(shè)計不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。