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自3月份以來，鄭州二手商品房市場呈現出回暖趨勢，市場統計數據顯示，市場成交量在緩慢爬升，二手房中介門店的帶看量、咨詢量也明顯增加。

二手房營業稅“五改二”百萬住宅省5.6萬

下半年，二手房交易營業稅免征期限將“五改二”的消息在地產圈流傳，2015年3月30日，財政部聯合國家稅務總局下發通知對二手房交易營業稅免征期限進行調整，自2015年3月31日起執行。

根據通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上含2年的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上含2年的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

按照此前的規定，二手房交易營業稅免征期限是5年，稅點為5.6%，實際操作中多會轉嫁給買方負擔。此次將普通住房免征年限改為2年后，意味著購買一套價值100萬的普通住宅(144方米以下)，只要房屋產權滿2年，即可省下5.6萬元的稅款。而對于非普通住宅(144方米以上)來說，也將有更多的房源執行差額征稅(首次購房和二次購房的差價)。

據了解，除了營業稅，一般情況下，買方在二手商品房交易過程中還會負擔契稅、個稅。其中契稅方面，如果該房屋是買方的首套房，90米(含)以下，需要交納網簽價格的1%，90-144(含)米，需交納網簽價的1.5%，144米以上的需交納網簽價的3%;如果該房屋屬買方的二次購房，則需交納網簽價的3%。

個稅由賣方交納個稅計算方式為網簽價格的2%，或首次交易價格和此次交易價格的差額。但如果賣方出售的房屋產權滿5年，且該房屋是業主唯一住房的，免征個稅。

二手房市場再度迎春

“營業稅五年改兩年這個力度非常大，非常好。”美華房產一名店長告訴記者，此次稅費政策調整對于二手房有直接影響，購房者將有更多選擇，從而刺激二手房成交放量;對一手房來說，也有間接利好，因為賣了二手房，可以去買新房，釋放改善需求。另外，最重要的是增加了市場信心，“信心比黃金還珍貴”。

二手房營業稅五年改成兩年后，房價會上漲嗎?多數受訪者認為，部分房東會有借機漲價的可能，但大部分不會，“因為現在新房漲價都很難，二手房會更多借助此次稅費利好抓緊走量，而非漲價。”

“事實上，春節過后，銀行放貸相對寬松，二手房市場就已現回暖跡象。”一名中介人士說，在今年全國兩會上，李克強總理提出，支持居民自住和改善型住房需求，并“穩定住房消費”;央行副行長潘功勝也表示，央行已經在對房地產市場信貸等是否需要放松進行后期統計。

在多數業內人士看來，2015年開年后，二手房市場確實迎來了一些政策信號。“絕大多數信號充滿利好。”該名人士表示，期央行降息的舉措，為實體經濟的發展提供了寬松的金融環境，也給房地產市場提供了有利條件。

受此影響，業內比較一致的觀點是，今年鄭州二手房市場的基調應該仍是穩中有升，下半年的市場或會再上臺階。“3月開始落實的不動產登記和央行降息兩個政策總體上具有對沖性質，前者促使房價面臨下調壓力，后者降低資金成本則會促使房價上漲。”業內人士表示。

新政橫空出世，讓許多正在買房和正在賣房的市民產生了許多新的疑問：

【問題一】房屋滿“2年”是該從何時開始計算?

新政策一出，正在買二手房的市民有點懵，“營業稅是按照網簽時間算?還是過戶時間算?”

解答：購房時間以契稅完稅證明或房產證上注明的時間，按照“孰先”原則確定;售房時間為網簽時間，若您所在的區市尚未執行存量房交易合同網上備案辦法，則按照存量房交易合同在房地產登記(交易)部門的收件時間為準。

【問題二】營業稅有新政，個人所得稅呢，還是按老辦法交么?

2年以上的普通住宅免除了營業稅，那么二手房交易中的個人所得稅呢?青島市還是規定滿5年的個人唯一住房才能免除個稅嗎?如果購買滿2年不滿5年的二手房，是不是還要按照評估價的2%征收個人所得稅呢?

解答：二手房交易個人所得稅優惠政策沒有調整，仍是轉讓“家庭自用滿五年的唯一住宅”方可享受免征個人所得稅優惠。如果不滿足優惠政策條件，則要按照個人所得稅“財產轉讓所得”項目繳稅，對于能夠提供原值的情況，就差按照20%的稅率計算稅款，不能提供原值的，根據房屋屬性按照轉讓價格的1%或2%核定計算稅款。

【問題三】房產登記時都要交那些稅費?

解答：購房人房產登記時涉及契稅和印花稅，其中印花稅按照房產證每件5元繳納。關于契稅，是根據房屋情況來征收。若購買的商品房是住宅，建筑面積小于144方米，且小區建筑容積率等高于1.0，就屬于普通住房范疇。按照財政部、國家稅務總局《住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 個人所得稅優惠政策的通知》(財稅[2010]94號第一條)的規定，個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅(稅率為1.5%)。

【問題四】拆遷房繳納契稅時都有啥優惠?

因拆遷再購房的，繳納契稅是有沒有優惠政策?具體怎么優惠?

答復：根據現行規定，對被拆遷人因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。應納稅額計算公式為：應納稅額=(計稅價格-被拆房屋拆遷補償款)×稅率。