房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增已經(jīng)確定從5月1日開(kāi)始推行，稅率定在11%，這也讓營(yíng)改增再度成為熱門話題。二手房市場(chǎng)上，一些看房人也開(kāi)始擔(dān)憂“營(yíng)改增后稅費(fèi)增加”。有業(yè)內(nèi)專家分析，營(yíng)改增雖然確定了時(shí)間點(diǎn)和稅率，但具體政策和細(xì)則還未發(fā)布，網(wǎng)絡(luò)上流傳的一些計(jì)稅公式也只是推測(cè)而來(lái)，還需要等正式版本確認(rèn)，現(xiàn)階段沒(méi)必要因此而恐慌。

未必給二手房“火上澆油”

按照正常情況，無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅還是增值稅，都主要針對(duì)賣方，而非針對(duì)買方。但實(shí)際上，賣方在制定價(jià)格時(shí)，都會(huì)先考慮到成交后要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，這些稅費(fèi)也就轉(zhuǎn)嫁給買方。正因如此，不少二手房看房人擔(dān)心，一旦二手房交易實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增，這筆稅費(fèi)到底會(huì)不會(huì)漲、現(xiàn)在買入真的會(huì)比5月實(shí)施營(yíng)改增后買房更實(shí)惠嗎?

“現(xiàn)在也是勸客戶，能過(guò)戶的就趕快過(guò)戶，5月份就不好說(shuō)了。”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者說(shuō)。目前，需要繳納營(yíng)業(yè)稅的主要是買入兩年內(nèi)的普通住房，稅率為5%;而在上周五，相關(guān)部門已經(jīng)確定的房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率為11%。“雖然稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費(fèi)整體也有增有減。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授黃樺說(shuō)。

增值稅額是根據(jù)買入和賣出的差價(jià)判斷，在這期間房子增值幅度越大，繳納的增值稅也就越多。這就意味著，增值稅究竟是否會(huì)高過(guò)營(yíng)業(yè)稅還不一定，這取決于最終的交易價(jià)格。對(duì)于一些年限較長(zhǎng)的房子來(lái)說(shuō)，甚至更多取決于此前的價(jià)格上漲幅度，目前短期的影響相對(duì)較小。

其實(shí)，在很多數(shù)據(jù)面前，這樣的信息也有待考量。來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)的數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京(樓盤)全市二手住宅成交均價(jià)為4.1萬(wàn)元/方米左右，與2月是基本持的。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也分析，雖然二手房市場(chǎng)幾月熱度不減，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲，未來(lái)隨著各項(xiàng)利好政策邊際效應(yīng)的遞減以及市場(chǎng)理性的回歸，北京二手房均價(jià)將整體保持穩(wěn)。

目前各類稅額算法只是推算

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增已經(jīng)確定在5月1日后開(kāi)始實(shí)施，稅率也已經(jīng)確定在11%，但具體的算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布。有專家告訴記者，目前各種關(guān)于增值稅的稅額算法也都是推測(cè)出來(lái)的。

網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于二手房增值稅計(jì)算較混亂，有的是直接由不含稅的賣出價(jià)減去不含稅的買入價(jià)，再乘以11%的稅率。記者注意到，這種計(jì)算方法還主要是依據(jù)企業(yè)增值稅的算法。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士是按照“征收率”而非“稅率”計(jì)算，二手房房東可算作小規(guī)模納稅人，按照征收率計(jì)稅的簡(jiǎn)易計(jì)稅法計(jì)算，這個(gè)算法就更為簡(jiǎn)單，直接用不含稅的賣出價(jià)乘以征收率，征收率則大多為3%。

記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這兩種計(jì)算方法得出的結(jié)果也“差之千里”。比如，一套房買入時(shí)200萬(wàn)元，賣出時(shí)400萬(wàn)元(均不含稅)，以11%的計(jì)稅方法，稅額大約為22萬(wàn)元;如果以3%計(jì)算，價(jià)格則為12萬(wàn)元。兩者相差就有10萬(wàn)元。

“雖然目前大的方向確認(rèn)了，但是具體的算法、政策還沒(méi)有發(fā)布。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說(shuō)，目前這些公式都還是推測(cè)出來(lái)的，真正的萬(wàn)能公式還需要以正式政策為準(zhǔn)。

此外，也有一類房子的計(jì)稅方法是未定的。按照目前的政策，買入滿兩年的普通住房是不需要征收營(yíng)業(yè)稅的，而實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”后，這類房子是否免征收增值稅也是無(wú)法確定的。

詳細(xì)稅費(fèi)政策期即將公布

距離正式實(shí)施營(yíng)改增已不到兩個(gè)月，未來(lái)究竟如何計(jì)算增值稅?記者了解到，財(cái)政部會(huì)同稅務(wù)總局正在抓緊起草全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)的政策文件和配套操作辦法，將于期發(fā)布。

國(guó)家稅務(wù)總局此前也回應(yīng)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)涉及1000萬(wàn)戶納稅人，試點(diǎn)準(zhǔn)備的時(shí)間緊、任務(wù)重。為了確保試點(diǎn)的如期順利推進(jìn)，幫助納稅人盡快做好試點(diǎn)準(zhǔn)備、穩(wěn)實(shí)現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換，財(cái)稅部門已作部署安排，抓緊準(zhǔn)備營(yíng)改增的政策文件和配套操作辦法，盡快公布。

此前，我國(guó)部分行業(yè)已經(jīng)試點(diǎn)營(yíng)改增。參照先例來(lái)看，營(yíng)改增試點(diǎn)從制度上基本消除貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問(wèn)題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。截至2015年底，營(yíng)改增累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，無(wú)論是試點(diǎn)納稅人還是原增值稅納稅人，都實(shí)現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅。

上周國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上也已經(jīng)明確，在營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開(kāi)過(guò)程中，新增試點(diǎn)行業(yè)的原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對(duì)老合同、老項(xiàng)目以及特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，稅制設(shè)計(jì)不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。