減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，是2017年經(jīng)濟(jì)工作中的重要任務(wù)，“營(yíng)改增”是其中的一項(xiàng)政策。

3月13日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍在人民大會(huì)堂部長(zhǎng)通道回答媒體提問(wèn)時(shí)表示，這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

這會(huì)對(duì)個(gè)人二手房交易產(chǎn)生什么影響呢?

營(yíng)業(yè)稅下，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，符合一定條件的住房買(mǎi)賣(mài)可免征營(yíng)業(yè)稅。

出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)考慮，去年3月份，營(yíng)業(yè)稅免征條件有所放松，從原來(lái)的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。為適應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化局面，今年2月份，營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對(duì)外銷(xiāo)售的，均免征營(yíng)業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。

這個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺(tái)，稅負(fù)是否變化還未知。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，預(yù)計(jì)“營(yíng)改增”后，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房交易的稅負(fù)應(yīng)該不會(huì)有太大的變化�！盃I(yíng)改增”從十年前就開(kāi)始設(shè)計(jì)政策，每年都會(huì)對(duì)行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行采樣、測(cè)算，政策設(shè)計(jì)初衷就是整體行業(yè)綜合稅負(fù)大體不變。

上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，稅制改革政策設(shè)計(jì)時(shí)，是要保證穩(wěn)過(guò)渡。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，要么通過(guò)核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規(guī)增值稅的辦法，后續(xù)再慢慢調(diào)整到常規(guī)增值稅征收辦法;要么通過(guò)配套其他政策的調(diào)整，保證整體稅負(fù)不會(huì)有太大變化。

他還表示，“營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門(mén)交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門(mén)交稅，對(duì)征管有影響。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“營(yíng)改增”具體政策沒(méi)有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

胡怡建表示，個(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來(lái)政策;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣(mài)出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買(mǎi)房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。

在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的。

不過(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。

由于具體政策尚未出臺(tái)，不排除具體政策設(shè)計(jì)上有調(diào)整，可能會(huì)對(duì)最終稅負(fù)產(chǎn)生影響。

增值稅咋收�。�

基本稅率為17%;納稅人銷(xiāo)售糧食、自來(lái)水、暖氣、圖書(shū)等貨物時(shí)，實(shí)行13%的低稅率;提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的，實(shí)行11%的低稅率;提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)的，實(shí)行6%的低稅率;納稅人出口貨物，稅率為0，但是國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。

算筆賬：二手房營(yíng)改增我們會(huì)多繳稅嗎?

一套普通住宅(140?以下)，市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)

情況1：購(gòu)買(mǎi)2年內(nèi)

現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅：

繳稅多少只和售價(jià)有關(guān)計(jì)算公式售價(jià)×稅率100萬(wàn)×稅率5%=5萬(wàn)

增值稅：

稅費(fèi)多少將和獲利多少、稅率高低有關(guān)計(jì)算公式(銷(xiāo)售價(jià)-買(mǎi)入價(jià))×稅率

假設(shè)稅率為11%，房子買(mǎi)入價(jià)50萬(wàn)：(出售價(jià)100萬(wàn)-買(mǎi)入價(jià)50萬(wàn))×稅率11%=5.5萬(wàn)

假設(shè)稅率為11%，出售價(jià)120萬(wàn)：(出售價(jià)120萬(wàn)-買(mǎi)入價(jià)50萬(wàn))×稅率11%=7.7萬(wàn)

情況2：購(gòu)買(mǎi)已滿2年

現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅：不需要繳稅

增值稅：稅務(wù)總局明確，將原則上延續(xù)過(guò)去的優(yōu)惠政策

這意味著，營(yíng)改增之后這部分稅也會(huì)免征。

【提個(gè)醒】營(yíng)業(yè)稅→增值稅契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等照常征收。

增值稅不適合，直接減免

財(cái)稅專(zhuān)家、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星說(shuō)，根據(jù)國(guó)家營(yíng)改增政策精神，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將延續(xù)�！盃I(yíng)業(yè)稅進(jìn)行直接減免，簡(jiǎn)便易行。但增值稅運(yùn)行采取的是環(huán)環(huán)征稅、道道抵扣的征收方式，不適合進(jìn)行直接減免。所以，以往我國(guó)在進(jìn)行增值稅減免時(shí)，多采用‘即征即退’‘先征后返’等方式。營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠將以何種方式體現(xiàn)，還需要等待具體的實(shí)施方案。”

房地產(chǎn)投資增速時(shí)隔兩年首現(xiàn)回升

據(jù)報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日發(fā)布的今年1到2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況顯示，時(shí)隔兩年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速首次回升。

今年前兩個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積11235萬(wàn)方米，同比增長(zhǎng)28.2%，增速比去年全年提高21.7個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售額增長(zhǎng)43.6%，提高29.2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，商品房銷(xiāo)售明顯加快，首先是由于去年信貸等政策持續(xù)調(diào)整，使得商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)回升，至今年春節(jié)期間，部分需求結(jié)束觀望入市，一線城市市場(chǎng)升溫明顯，部分二線熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售翻番。

張大偉提到，“特別是一二線城市，我們看到的主要的政策方向都是針對(duì)包括已經(jīng)擁有一套，再買(mǎi)一套的改善型需求政策的放寬，特別是對(duì)二套房信貸方面的放寬對(duì)市場(chǎng)影響的確較大，這部分人群購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)，在信貸杠桿有所降低之后，他們的這種改善型需求得到集中釋放。”

銷(xiāo)售面積大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也在迅速增長(zhǎng)。今年前兩個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9052億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。張大偉分析，這說(shuō)明在銷(xiāo)售回暖的刺激下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)。包括一些新開(kāi)工的數(shù)據(jù)在2015年持續(xù)下調(diào)之下，出現(xiàn)正增長(zhǎng)，恢復(fù)了新開(kāi)工，投資數(shù)據(jù)自然會(huì)樂(lè)觀一些