各市（區）人民政府，泰州醫藥高新區管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：

《泰州市國有土地上房屋征收與補償辦法》已經市政府第45次常務會議討論通過，現印發給你們，希認真遵照執行。

二?一一年九月十九日

泰州市國有土地上房屋征收與補償辦法

第一章總則

第一條為了規范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《省政府關于印發江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題規定的通知》及有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市范圍內征收國有土地上單位、個人的房屋，對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）補償的，適用本辦法。

第三條市人民政府負責本市行政區域的房屋征收與補償工作；市（縣）、區人民政府（含醫藥高新區管委會，以下均含）負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市人民政府對所轄市（縣）、區人民政府房屋征收與補償工作實施監督。

第四條市房產管理局為本級政府的房屋征收部門，組織實施由市人民政府作出征收決定的房屋征收與補償工作，負責建立房屋征收信息化管理系統，并對全市房屋征收行為進行指導。

市（縣）、區人民政府確定的房屋征收部門組織實施本市（縣）、區人民政府作出征收決定的房屋征收與補償工作。

區房屋征收部門應當及時將其作出的房屋征收補償方案、征收決定、補償決定及補償資金使用等方面的情況，報市房屋征收部門備案。

第五條發改、財政、規劃、住建、國土、物價、公安、工商、文化、民政、城管等有關部門應當按照各自職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

第六條房屋征收部門可以委托相關單位作為房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的，因實施房屋征收工作需要的經費由委托單位同級財政資金予以保障，并實行國庫集中支付。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

第七條任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

審計部門應當對房屋征收補償費用管理和使用進行跟蹤監督，并公布審計結果。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門、單位及其工作人員的監察。

第二章征收決定

第八條征收房屋的各項建設活動應當符合市、市（縣）、區國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、市（縣）、區國民經濟和社會發展年度計劃。

發改、國土、規劃及涉及到的部門應當將征收項目是否符合相關規劃，提交給市、市（縣）、區人民政府審查。

第九條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施下列行為：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記手續；

（三）改變房屋、土地用途；

（四）辦理產權變更登記；

（五）其他不當增加補償費用的行為。

房屋征收部門組織對被征收房屋進行調查登記時，應當就前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。

第十條房屋征收部門組織對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，收集相關證據，被征收人應當予以配合。

征收調查中發現有未經登記的建筑，由房屋征收部門將相關調查材料移送國土、住建、規劃等部門，國土、住建、規劃等部門應當依照各自職權及時作出認定和處理，并將認定、處理結果告知當事人及房屋征收部門。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。市、區實行調查認定資料共享。

征收調查結束后，房屋征收部門應當將調查結果在征收范圍內以公告形式發布，并保存調查認定資料。

第十一條房屋征收部門在組織調查的同時，應當委托具有房地產評估資質的評估機構對征收范圍內的房屋進行采樣評估，取得征收范圍內被征收房屋類似房地產市場價格和修正系數的數據，同時測算征收成本。

第十二條房屋征收部門擬定征收補償方案，報擬作出征收決定的人民政府。補償方案應當包括以下內容：

（一）房屋征收的范圍、實施時間；

（二）征收補償方式；

（三）被征收房屋性質、用途和面積認定標準；

（四）類似房地產的市場評估價；

（五）補償、補助、獎勵的標準；

（六）安置房的概況、結算基本價格、結算方法；

（七）擬定的搬遷期限和提前搬遷獎勵期限；

（八）搬遷過渡方式和過渡期限；

（九）征收所需補償資金來源；

（十）需要載明的其他內容。

擬作出征收決定的人民政府應組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十三條因舊城區改建需要征收房屋，50%以上被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規定的，擬作出征收決定的人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十四條擬作出征收決定的人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

第十五條市、市（縣）、區人民政府在作出房屋征收決定前，應當由維護社會穩定工作的機構進行社會穩定風險評估。

房屋征收決定涉及被征收人數量300戶以上的，應當經政府常務會議討論決定。醫藥高新區范圍內房屋征收決定涉及被征收人數量300戶以上的，應當經主任會議討論決定。

第十六條房屋征收決定作出前，房屋征收部門應當設立征收專戶。房屋征收部門應建立健全征收補償資金使用審批程序，做到足額到位、專戶存儲、專款專用，保證房屋征收工作的順利進行。

第十七條房屋征收部門應當在征收決定作出后5個工作日內在征收范圍內公告，并以一定形式公開發布。公告應當載明以下內容：

（一）征收的目的和依據；

（二）征收的四至范圍；

（三）房屋征收補償方案；

（四）行政復議、行政訴訟權利；

（五）監督舉報電話；

（六）其他應當公告的事項。

第十八條市、市（縣）人民政府作出征收決定的，國有土地使用權同時收回。區人民政府作出征收決定的，應當在5日內報市人民政府，由市人民政府作出收回土地使用權的決定。

第十九條被征收人憑征收補償安置協議或補償決定可以向公安、工商、郵政、電信、公用事業、教育等部門或者單位辦理戶口遷移、營業場所變更、郵件傳遞、電話遷移、停水、停電以及轉學、轉托等手續，相關部門或者單位應當按照規定辦理。

第三章征收評估

第二十條被征收房屋的價值，應當由具有三級以上房地產評估資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

市、市（縣）房屋征收部門每年向社會公布具有相應資質的房地產價格評估機構名錄及其信用情況，供被征收人選擇。

第二十一條房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；被征收人在規定時間內協商不成的，房屋征收部門可以通過多數決定，或者采取搖號、抽簽等方式確定。確定房地產價格評估機構應當遵循以下程序：

（一）房屋征收部門向社會發布征收評估信息；

（二）房地產價格評估機構報名；

（三）房屋征收部門按照報名先后順序公布房地產價格評估機構名單；

（四）被征收人應當在房屋征收部門公布房地產價格評估機構名單之日起7個工作日內協商選定房地產價格評估機構，并將協商結果書面告知房屋征收部門；

（五）被征收人在規定時間內協商不成的或在規定時間內不將協商意見書面告知房屋征收部門的，由房屋征收部門組織被征收人投票決定或者通過搖號、抽簽等方式確定。采用投票方式時，超過50%的被征收人選擇同一房地產價格評估機構的，為多數決定；不足50%的，采取搖號、抽簽等方式確定；

（六）房屋征收部門公布被征收人協商選定或者通過多數決定、隨機選定等方式確定的房地產價格評估機構。

房地產價格評估機構確定后，由房屋征收部門在征收范圍內公布。房屋征收部門應向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

第二十二條房地產價格評估機構應當獨立開展工作，遵循公開、公、公正的原則對被征收房屋的房地產市場價值進行評估。

第二十三條被征收房屋的評估應當綜合考慮與被征收房屋相關的下列因素：

（一）區位：被征收房屋的周邊環境、交通和商業服務便利程度、公共事業設施配套狀況等區位調節因素；

（二）用途：以產權登記或征收調查確認的用途為準；

（三）面積：以征收調查確認的面積為準；

（四）其他因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。

被征收房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

第二十四條被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

被征收房屋室內裝飾裝修的價值和其他不動產的價值應當與被征收房屋主體的價值分別評估。

第二十五條同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

第二十六條房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和兩名無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

第二十七條房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內公示不少于5日。
　　公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正，并將修正結果按前款要求進行公示。
分戶初步評估結果公示期滿，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人送達分戶評估報告。

第二十八條被征收人或房屋征收部門對評估報告有疑問的，房地產價格評估機構應當作出解釋說明。被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，可在收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構書面申請復核評估。

原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
第二十九條被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。
房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。

第四章征收補償

第三十條征收補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被征收人有權選擇補償方式。但下列情形除外：

（一）征收非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換；

（二）專業性較強的工礦企業，難以采用產權調換方式安置的，由房屋征收部門實行貨幣補償；

（三）產權不明或產權有糾紛的，由房屋征收部門實行產權調換；

（四）產權人下落不明的，由房屋征收部門實行產權調換。

鼓勵被征收人選擇貨幣補償，選擇貨幣補償的給予適當獎勵。

第三十一條房屋補償以產權登記或征收調查認定的用途進行補償。擅自改變住宅房屋用途的被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門仍提供住宅房屋實行產權調換。

第三十二條房屋征收補償包括：

（一）被征收房屋價值；

（二）被征收房屋裝飾裝修、附屬物價值；

（三）搬遷補助費、臨時安置補助費；

（四）因征收房屋造成的停產停業損失。

第三十三條被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門應當提供產權調換房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與產權調換房屋的差價。

因舊城區改建須征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，市、市（縣）、區人民政府應當提供改建地段或者就地段的房屋。

第三十四條產權調換的房屋應以評估方式確定市場價，市、市（縣）、區人民政府對用于產權調換的房屋價格有特別規定且對被征收人有利的除外。

第三十五條被征收人獲得征收補償后仍符合申請購買經濟適用房或者申請廉租住房租賃補貼、租賃廉租住房、租賃公共租賃住房條件的，由市、市（縣）人民政府給予優先保障。申請廉租住房租賃補貼的，由住房保障主管部門自被征收人簽訂補償協議并實際搬遷后的次月發放廉租住房租賃補貼。申請購買經濟適用房、租賃廉租住房或者公共租賃住房的，其保障次序列同期申請的非被征收人之前。

對被征收人提供保障性住房的次序，按照簽訂補償協議后實際搬遷的先后順序確定。

經公示確認，被征收人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額低于征收補償最低標準的，房屋征收部門應當按照征收補償最低標準對被征收人予以補償。征收補償最低標準由市人民政府確定公布。

第三十六條房屋征收部門提供的產權調換房屋應當符合國家質量安全標準。

第三十七條對實行產權調換或者被征收人以貨幣補償款購買的房屋，與被征收房屋等值的部分，被征收人免繳房屋契稅。

第三十八條征收住宅房屋應當支付臨時安置補助費，臨時安置補助費的標準由市、市（縣）人民政府另行制定。

被征收人選擇貨幣補償或實行現房產權調換的，對被征收人一次性支付6個月的臨時安置補助費。

產權調換房屋為期房的，過渡期限不得超過18個月。過渡期限內被征收人自行安排住處的，房屋征收部門應當支付臨時安置補助費；房屋征收部門提供周轉房的，在本辦法規定的過渡期限內不支付臨時安置補助費。

因房屋征收部門的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，應當按照下列規定給被征收人增付臨時安置補助費：

（一）被征收人自行解決過渡用房的，延長期限在12個月以內的，按原標準支付2倍的臨時安置補助費；延長期限超過12個月的，自超過之月起按原標準支付4倍的臨時安置補助費；

（二）由房屋征收部門提供過渡用房的，延長期限在12個月以內的，按標準支付臨時安置補助費；延長期限超過12個月的，自超過之月起按原標準的2倍支付臨時安置補助費。

第三十九條征收范圍內的直管公房或單位自管房，公房管理部門或被征收人依法收回房屋使用權，租賃關系終止。房屋征收部門對公房管理部門或被征收人進行補償。對房屋征收補償、補助費用的分配，租賃雙方可按照租賃約定或協商解決。實行產權調換的，租賃雙方可重新訂立租賃合同。

執行國家規定標準租金的直管公房或單位自管房，租賃雙方協商同意由公房管理部門或單位自管房產權人選擇貨幣補償的，住宅房屋的重置成新價支付給公房管理部門，其余部分支付給承租人；承租協議對承租的非住宅房屋征收、搬遷補償分配有約定的，按協議約定執行；沒有約定分配份額的，房地產評估價扣除重置成新價后，50％支付給承租人，其余部分支付給公房管理部門。

落實私房改造政策已經發還的房屋，房屋所有人為被征收人；對確因居住困難仍與房屋所有人保持租賃關系的承租人，參照公房承租人處理。

第四十條征收房屋造成的停產停業損失應當給予補償。停產停業損失是指因征收房屋造成停產停業的直接效益損失。

停產停業損失補償的具體數額由征收當事人協商，協商不成的，可以委托已選定或者確定的房地產價格評估機構通過評估確定。

停產停業損失補償根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。

被征收人擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，征收時不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經改變為經營性用房，并取得工商營業執照、持續營業1年以上的，可以結合實際營業年限按照適當比例給予停產停業損失補償。

第四十一條執行國家規定標準租金的直管公房或單位自管房，停產停業損失補償支付給承租人。其他房屋，雙方就停產停業損失補償有約定的，從其約定；沒有約定的，自主經營的，停產停業損失補償全部支付給被征收人；出租經營的，停產停業損失補償中租賃損失部分支付給被征收人，其余部分支付給實際經營人。

第四十二條被征收人應當與房屋征收部門在征收公告確定的簽約期限內訂立補償協議。

房屋征收補償協議的格式文本由市房屋征收部門統一編制。區房屋征收部門在協議簽訂后7日內報送市房屋征收部門備案。

第四十三條房屋征收部門可以按照征收決定的要求設定獎勵時段，在設立的獎勵時段內簽訂協議并騰空交房的，由房屋征收部門給予相應獎勵。市區房屋征收獎勵標準由市人民政府制定，市（縣）房屋征收獎勵標準由市（縣）人民政府制定。

房屋征收部門、受委托的房屋征收實施單位及其工作人員不得違反規定，擅自給予獎勵或其他形式的補助。

第四十四條房屋征收部門與被征收人在征收公告確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的人民政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并由房屋征收部門在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應包括補償方式，被征收房屋補償金額或用于產權調換房屋的地點、面積和價格，搬遷補助費，臨時安置補助費或者周轉用房，停產停業損失，搬遷期限，過渡方式和過渡期限，救濟途徑等事項。

征收補償決定的搬遷期限不得少于10日。

第四十五條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的搬遷期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請法院強制執行。作出征收決定的人民政府申請法院強制執行前，應當催告被征收人履行搬遷義務，催告期限不少于10日。

第四十六條房屋征收部門應當依法建立健全房屋征收檔案，并將被征收人補償安置結果在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第四十七條法律、法規對征收外國領事館房屋、軍事設施、華僑房屋、教堂、寺廟、文物古跡、歷史文化保護區內的建筑物等另有規定的，依照有關的法律、法規執行。

第五章法律責任

第四十八條作出征收決定的人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十九條采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第五十條采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第五十一條貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第五十二條房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十三條違反本辦法第四十三條第二款規定，依法追究相關單位及人員責任。

第五十四條房屋征收實施單位、評估機構及其工作人員在征收工作中有不良行為的，記入不良行為記錄，具體辦法由市房管部門會同有關部門制定。

第六章附則

第五十五條本辦法自公布之日起施行。《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》、《泰州市市區房屋行政強制拆遷暫行規定》、《泰州市市區危舊住房改造暫行辦法》同時廢止。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》實施前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但不得責成有關部門強制拆遷。