二套房契稅新政策2016

財政部、國稅總局、住建部昨天發布《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，政策給改善型購房者減負：二套房契稅從之前的3%，按照不同的面積分別降為1%和2%;取消144方米以上的“紅線”限制，首套房超過144方米的將少交1.5%的契稅;滿2年住房轉讓時，超過144方米的可以減免營業稅。

似乎是出于對南京樓市可能過于火爆的擔憂，南京房產部門昨天發聲：南京樓市只是結構性冷熱不均，不存在“一房難求”，將加大監管力度，打擊開發商捂盤惜售的行為。

首套房契稅

首套房是指家庭(未婚的是指個人、已婚的是指夫妻雙方及未成年子女)名下此前在本地(例如南京人在外地有房的，可不算)無房，現在購買住房的。

新政策：購買首套房，面積為90方米及以下的，按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。

老政策：對于購買首套房，90方米及以下的，按照1%的稅率征收契稅;按照1.5%的稅率征收契稅的，原先是大于90方米，小于144方米;而144方米及以上的，按照3%征收契稅。

變化：可以看出，對于首套房的契稅，主要變化的是144方米及以上的房子，從原先的3%降低到1.5%。

算一筆賬

144方米以下不變。

假設購買一套150方米、總價150萬元的首套房。那么原先的契稅按照3%執行，就是4.5萬元;新政后只需要繳納1.5%，也就是只要繳納2.25萬元，這樣就省下2.25萬元。

二套房契稅

二套房是指家庭此前名下在本地有一套住房，現在再次購房的。

新政策：購買家庭第二套改善型住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

老政策：購買二套房統一按照3%征收契稅。

變化：二套房是此次新政的最大變化，以面積是否超過90方米為界，契稅分別比原先省了2%和1%。

算一筆賬

假設購買一套80方米、總價120萬元的二套房。那么原先的契稅按照3%執行，就是3.6萬元;新政后按照1%執行，只要繳納1.2萬元，這樣就省下2.4萬元。

假設購買一套110方米、總價200萬元的二套房，原先的契稅按照3%執行，就是6萬元;新政的契稅按照2%執行，只要繳納4萬元，這樣就省下2萬元。

假設購買一套150方米、總價500萬元的二套房，原先的契稅按照3%執行，就是15萬元;新政的契稅按照2%執行，只要繳納10萬元，這樣就省下5萬元。

營業稅

新政策：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收5.6%營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

老政策：對不足2年的住房對外銷售的，原先也是全額征收營業稅;而大于等于2年的住房對外銷售時，原來只有小于144方米住房免征營業稅，大于等于144方米的住房，需要繳納房價差額的5.6%營業稅。

變化：對于營業稅的征收，不再看面積，而簡單區分是否滿2年。這對滿2年且144方米及以上的住房，可以省一大筆稅費。

算一筆賬

差額是指此次“計稅價格”-“購房價格”。計稅價格即此次轉讓時，買賣雙方簽訂的《房屋買賣契約》上的售房價格(該價格不能明顯低于市場價)。購房價格是指，房主當初購買這套房屋時，銷售不動產發票的價格。

假設轉讓一套150方米、總價500萬元、原先400萬元購入、滿2年的住房，原先需要繳納差額的5.6%營業稅，就是5.6萬元;新政后這筆稅費減免，可以省下5.6萬元。

結論

144?以上的二手房

轉讓時最省錢

可以看出，新政后面積大于等于144方米、滿2年的二手房轉讓，是最大的受益情形。一套符合前述情形的總價500萬元房屋，最多可以省下5萬元契稅和5.6萬元營業稅，買房人節省了10.6萬元之多。同時可以想象，符合這個情形的總價越高的住房，享受的稅費減免數額越高，總價千萬級別的別墅轉讓時，省下的稅費將十分可觀。

追問

新政何時生效?

文件指出，本通知自2017年2月22日起執行。也就是說，下周一開始新政將正式生效。

新政是否會在江蘇落地?

此次文件中提及：北京、上海、廣州、深圳暫不實施本通知第一條第二項契稅優惠政策及第二條營業稅優惠政策。上述城市以外的其他地區適用本通知全部規定。具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

這意味著，四大一線城市只對首套房的契稅政策作出變化，而其他政策維持不變。包括南京在內的江蘇所有城市，都將執行新政策。

計稅的時間節點如何計算?

對于契稅和營業稅的計稅節點，原先的政策是：新商品房以買房人在開發商處的合同鑒證日期為準;二手房以合同送件日期為準。

也就是說，對于購買新商品房的市民來說，只存在契稅一說。對于目前有很多市民已經買過新商品房但尚未辦證的，在繳納契稅時，極有可能按照老政策執行。不過，具體是否會這樣執行，仍然需要等待此次新政的落地細則。

滿2年如何界定?

(1)按市場價格購買的住房以房產證上記載的日期和契稅完稅證的填發日期，按“孰先”原則確認。

(2)按房改政策購買的住房以房產證上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽定日期和付款收據時間，按“孰先”原則確認。

(3)繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。

(4)非直系親屬贈予取得的住房，購房時間從受贈產權時間開始計算。

別墅是否在此次新政范圍?

原先國家對住宅有普通住宅和非普通住宅的區分，普通住宅是指面積小于144方米的住宅，非普通住宅是指面積大于等于144方米，且小區容積率小于1.0的房屋。此次新政中刪除了144方米的紅線，沒有再區分普通與非普通住宅。另外，多年前國家已經明令禁止地方出讓別墅用地，即現有絕大多數樓盤的容積率都超過1，在很多低密度小區里雖然有“別墅”房源，但實際上房源性質仍然等同于住宅，因此別墅也在此次新政范圍內。

三套房的契稅和營業稅是否有調整?

現代快報記者了解到，三套房原先的契稅和營業稅都是參照二套房執行，即分別按照房屋總價的3%和差額的5.6%計算。此次新政中并未提及三套房的稅費變化，尚需等待細則的出臺。

業內聲音

大戶型房子“喜大普奔”

“此次新政主要影響的是改善型需求，對我們樓盤是非常大的利好。”中國金茂南京公司副總經理管姝楠介紹說，南京的金茂御景華府目前在售的是549方米的大層房源，新政后將省掉1%?1.5%的契稅，這對于上千萬元總價的房源來說，會對買房人產生不小的吸引力。

對于面積大于等于144方米小區容積率小于1.0的二手房來說，由于之前一直屬于“非普通住宅”，這些二手房在市場上的單價明顯較低。以正在掛牌銷售的一套月安花園188方米房為例，該房單價不到2.1萬元。而該小區面積低于144方米的房子，掛牌單價已經在2.8萬元左右。

“新政廢除了144方米的紅線，對大戶型房子會帶來實實在在的利好。”有中介人士指出，市場上有部分二手房的面積正好比144方米多一點，是原先“最受傷”的二手房，新政會導致這部分房子“烏鴉變鳳凰”，漲價在所難免。

南京或繼續受刺激，但應防范樓市風險來臨

南京房地產建設促進會秘書長張輝表示，此次新政不包括北上廣深，顯示出對其他二三四線城市樓市去庫存的決心，樓市會迎來越來越突出的價量齊升行情。但是除了一線城市之外，其他城市的行情相差巨大。南京等基本面良好的二線龍頭城市，成為政策最大“受益者”，會對現有的行情推波助瀾。另外，此次政策受益最大的，是大戶型住宅和高檔房，也對去年以來的“地王”們帶來利好。

同策咨詢研究部總監張宏偉同樣認為，新政旨在幫助一線之外的城市去庫存。不過他指出，下半年以來，盡管各種政策層面的利好紛沓而至，但是這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續回升，不代表未來問題會越來越少。

他認為，新政會促使新一輪需求的釋放和透支，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。2017年下半年新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。

南京房產局

南京樓市不存在“一房難求”

今年2月份以來，南京不少樓盤宣稱“無房可賣”，導致不少買房人產生恐慌情緒。對此，南京市房產局昨天發聲：就目前掌握的數據顯示，南京不存在“一房難求”，部分市民覺得買不到房，主要原因在于各個板塊冷熱不均、春節前后是供應量淡季等。

房產局的權威數據顯示：目前4.4萬套庫存房源量的分布情況，主城六區(鼓樓區2081套、建鄴區2772套、秦淮區1356套、玄武區1446套、棲霞區4805套、雨花臺區4428套)目前可售房源量為16888套、江寧區12481套、六合區9381套、浦口區5428套。

從南京各個板塊來看，購房者普遍想買的主城項目可售房源量偏少，可售房源超過500套的15個項目集中在江寧、六合、棲霞、雨花臺、浦口五個區的偏遠地區，而兩江板塊供應量充足，占到了總可售房源量的六成以上。

此外，車位、物管用房不在4.4萬套可售房源之列。如果將每個樓盤可售總套數全部加起來，數量將遠遠大于4.4萬套。

“另外，據我們不完全統計，南京僅主城六區現有在建工程抵押房源5000余套，解押后即可購買。而很多開發商為了保證資金流，將沒有賣出的房源辦在建工程抵押，他們采取解押一套賣一套的方式，從法律法規上來講，是可以這么操作的。但建議購房者盡量買品牌房企的房源，防止一些小開發商跑路。”房產局相關人士表示。

房產局統計發現，2015年南京房地產上市量為1147萬方米，銷售量為1270萬方米。而2017年的上市量預計有1000萬方米，主要集中在河西、江寧、浦口三大板塊。其中，浦口板塊的上市量將達到280萬方米，占到了全市上市量的三成。

表態

將加大檢查力度

打擊捂盤惜售行為

“我們也在積極督促滿足條件的樓盤趕緊領取銷售許可證，讓市場可選擇余地增加，所以現在喊‘房荒’有點言過其實。”相關人士稱，對于一些開發商借助所謂的“房荒”故意捂盤惜售的情況，將加大檢查力度，同時更希望媒體和市民積極監督共同努力，杜絕擾亂市場情況的發生