石嘴山二手房交易費(fèi)用明細(xì)表

購房方支付

契稅：是由購房人支付的一項(xiàng)稅費(fèi)，住宅類房屋的契稅在1％～3％之間，各地根據(jù)購房時間、購房面積、購房單價、購房政策等各項(xiàng)因素有所調(diào)整，最低低于總結(jié)的1％。

營業(yè)稅：也是由購房人支付，最新的政策是如果二手房房產(chǎn)證已滿五年，那么就免征營業(yè)稅。如果未滿五年，營業(yè)稅及所有附加在5．6％左右。

土地增值稅：二手房如果是非住宅類的房產(chǎn)，那么要支付土地增值稅，商鋪、酒店和寫字樓的稅率是10％嗎，其他類型為5％。

售房方支付

個人所得稅：是由賣房人支付，普通住宅的稅率為1％，非普通住宅和非住宅為1．5％。如果售賣的房屋是家庭唯一住宅，并房產(chǎn)證滿2年，將免征個稅。

雙方支付

印花稅：合同和具有合同性質(zhì)的憑證都需要繳納印花稅，二手房交易中主要是收取二手房買賣合同的印花稅。這項(xiàng)稅費(fèi)買賣雙方各支付0．05％。

房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：房地產(chǎn)交易后續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)是根據(jù)交易房屋的面積計算，如果方面積越大，那么費(fèi)用就越高。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時每方6元。買賣雙方各支付一半。

石嘴山二手房過戶流程

1、了解房子狀況。買方了解房子整表現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方供給合法的證件，包含房子擁有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、簽合同。如賣方供給的房子合法，能夠銷售，買方能夠交納購房定金（但不是商品房銷售的必經(jīng)程序）。銷售兩邊經(jīng)過洽談，對房子位于方位、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房子交給期限、房子交給、產(chǎn)權(quán)處理等達(dá)到一致意見后，兩邊簽定至少一式三份的房子銷售合同。

3、請求過戶。銷售兩邊共同向房地發(fā)銷售處理部分提出請求，處理部分要查驗(yàn)有關(guān)證件，檢查產(chǎn)權(quán)，對契合上市條件的房子準(zhǔn)予處理過戶手續(xù)。如果存在無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面贊同的狀況，則回絕請求。

4、立契。房地發(fā)銷售處理部分審閱贊同后，銷售兩邊能夠處理立契手續(xù)。

5、交交稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較雜亂，要依據(jù)銷售房子的性質(zhì)而定。比方房改房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、處理產(chǎn)權(quán)搬運(yùn)過戶手續(xù)。銷售兩邊在房地發(fā)銷售處理部分處理完產(chǎn)權(quán)改變注冊后，買方憑收取房子擁有權(quán)證通知單到發(fā)證部分申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、買方收取房子擁有權(quán)證、付清一切房款，賣方交給房子并結(jié)清一切物業(yè)費(fèi)后兩邊的二手房子銷售合同所有實(shí)行結(jié)束。

八條涉稅風(fēng)險提示

風(fēng)險一

個人買賣二手房，印花稅怎么算？

按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第二條的規(guī)定，為適當(dāng)減輕個人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房免征印花稅。

風(fēng)險二

以貨換貨合同的計稅依據(jù)如何確定？

按“購銷金額”征稅。根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）第三條的規(guī)定：

商品購銷活動中，采用以貨換貨方式進(jìn)行商品交易簽訂的合同，是反映既購又銷雙重經(jīng)濟(jì)行為的合同。對此，應(yīng)按合同所載的購、銷合計金額計稅貼花。合同未列明金額的，應(yīng)按合同所載購、銷數(shù)量依照國家牌價或市場價格計算應(yīng)納稅金額。

風(fēng)險三

網(wǎng)上銷售貨物，電子訂單是否需要繳納印花稅？

要繳納印花稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）規(guī)定：

為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展變化的需要，完善稅制，現(xiàn)將印花稅有關(guān)政策明確如下：對納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。

風(fēng)險四

同一憑證多個稅率印花稅如何計算？

分情況計算。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則》（財稅字〔1988〕255號）第十七條的規(guī)定：

同一憑證因載有兩個或兩個以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅率，分別載有金額的，應(yīng)分別計算應(yīng)納稅額，相加后按合計稅額貼花；未分別記載金額的，按稅率高的計稅貼花。

風(fēng)險五

同一憑證多人簽訂持有印花稅如何計算？

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（1988年8月6日國務(wù)院令第11號）第八條的規(guī)定：

同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。

風(fēng)險六

應(yīng)稅憑證記載金額變動應(yīng)如何處理？

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則》（財稅字〔1988〕255號）第八條的規(guī)定：

記載資金的賬簿按固定資產(chǎn)原值和自有流動資金總額貼花后，以后年度資金總額比已貼花資金總額增加的，增加部分應(yīng)按法規(guī)貼花。

根據(jù)《關(guān)于對營業(yè)賬薄減免印花稅的通知》（財稅〔2018〕50號），自2018年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。

風(fēng)險七

印花稅金額不確定的合同，如何貼花？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的規(guī)定》（1988）國稅地字第25號 相關(guān)規(guī)定：

有些合同在簽訂時無法確定計稅金額，如技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓收入，是按銷售收入的一定比例收取或是按實(shí)現(xiàn)利潤分成的；財產(chǎn)租賃合同，只是規(guī)定了月（天）租金標(biāo)準(zhǔn)而卻無租賃期限的。對這類合同，可在簽訂時先按定額五元貼花，以后結(jié)算時再按實(shí)際金額計稅，補(bǔ)貼印花。

風(fēng)險八

自然人股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅如何計算？

自然人股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，按所載金額萬分之五的稅率貼花。轉(zhuǎn)讓雙方均為印花稅納稅義務(wù)人，應(yīng)納印花稅額=轉(zhuǎn)讓合同金額×0.05%。

注意：股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)按照公交易原則確定，無正當(dāng)理由轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定進(jìn)行核定。

自然人股權(quán)轉(zhuǎn)讓

是指自然人股東將投資于在中國境內(nèi)成立的企業(yè)或組織（不包括個人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)）的股權(quán)或股份通過出售、抵債、投資等情形轉(zhuǎn)讓給其他個人或法人的行為。

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