岳陽市政府政務服務中心地稅窗口相關負責人，將剛剛打印出來的岳陽市首張二手房增值稅發票遞到納稅人莊先生的手上。

來自湖北監利的莊先生，在花板橋看中了一套二手房，決定買下來后，于3日前往市政府政務服務中心辦理相關手續。值得注意的是，納稅人拿到的增值稅普通發票，紅色的監制章由“地稅局監制”改成了“國稅局監制”，同時蓋有“岳陽市地方稅務局直屬局征稅專用章”。

記者看到，莊先生拿到的發票貨物或應稅勞務名稱名稱為“商品住房”，數量為106.55方米，單價2203.3027，金額為234761.90元，稅率為免、稅額為免。

“該項業務屬于出售房產登記產權證的日期已超過5年的家庭，并且唯一住房對外銷售，免增值稅和個人所得稅，開具的是免稅增值稅普通發票。”上述地稅窗口相關負責人向記者介紹，營改增后，二手房營業稅優惠政策將移到增值稅征收中。即除北上廣深四個一線城市外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

如果個人將購買不足2年的住房對外銷售，在發票上就可以清楚看到征收的稅率、稅金，每一項都一目了然。

雖然增值稅和營業稅稅率相同，不過，增值稅是按不含稅價計算。以一套100萬元的房子為例，過去征收營業稅時，繳納的稅為：100萬元乘以5%，即5萬元稅款；如果改成增值稅，根據計算公式：增值稅=含稅銷售額(100萬元)÷(1+征收率)×征收率，應繳納增值稅為：100萬元÷(1+5%)×5%=47619元，少交稅約2400元。也就是說原來營業稅負擔是5%，營改增以后的稅收負擔是4.76%。“過去100萬元是含稅價，現在增值稅按照不含稅價來征稅，稅基不一樣，所以營改增以后個人交易二手房稅負不但沒有增加，而且還略有降低。”上述地稅窗口相關負責人說。

征稅依據是真實交易價且還將評估

有市民表示，如果自己花90萬元買的房子，在2年內以100萬元賣出，或市民花100萬購買的房子，在2年內以90萬賣出，該怎么計算增值稅。對此，岳陽市地方稅務局直屬局相關負責人表示，房子的購買價格不會作為征稅依據，而是以賣出的真實交易價為基準作為征稅依據，并將對市民房屋交易價進行系統評估，最終將在系統評估價和合同價中取高價。

同時，計征契稅的成交價格不含增值稅。房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。