個人二手房交易產生什么影響呢?

營業稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業稅。

出于穩定房地產市場考慮，去年3月份，營業稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調整為“滿2年以上(含2年)”。為適應國內房地產市場分化局面，今年2月份，營業稅政策進一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營業稅。

這個環節的營業稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負是否變化還未知。不動產業納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

北京某區地稅局相關負責人對21世紀經濟報道記者表示，預計“營改增”后，個人買賣二手房交易的稅負應該不會有太大的變化。“營改增”從十年前就開始設計政策，每年都會對行業數據進行采樣、測算，政策設計初衷就是整體行業綜合稅負大體不變。

上述負責人進一步表示，稅制改革政策設計時，是要保證穩過渡。原來營業稅是5%，改成增值稅后，要么通過核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規增值稅的辦法，后續再慢慢調整到常規增值稅征收辦法;要么通過配套其他政策的調整，保證整體稅負不會有太大變化。

他還表示，“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產生影響，此前營業稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。

上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建對21世紀經濟報道記者表示，“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

胡怡建表示，個人二手房交易中，需要交納營業稅的住房，稅負是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業稅的政策，改成增值稅后，應該會延續免征的優惠政策。

多位業內人士對21世紀經濟報道記者表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

案例：如何繳納增值稅

比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業稅條件)200萬元，買房方需要承擔10萬營業稅。

在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調;稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。

不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現有政策為差額征稅，其實已經借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。

王軍表示，稅務部門將從政策、預算和執行上全力保障所有行業稅負只減不增。具體而言，原則上延續原有優惠政策的同時，針對不同行業情況和特點，分別制定相應過渡措施保障所有行業稅負只減不增。王軍還直言，“前幾天還和財政部部長樓繼偉商量，打算再建議給一個行業新增一項過渡政策，以更好確保該行業稅負只減不增。”

但上述表態僅涉及保障行業層面稅負只減不增，但具體到個人，營改增會對個人二手房交易產生什么影響，在具體政策尚未出臺的情況下，尚難下結論。

二手房交易目前要交哪些稅費?

(一)契稅

1、符合住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、 二手房交易稅費單套建筑面積在140(含)方米以下(在120方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低于同級別土地上住房均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價或評估價的1.5%。反之則按3%。

2、新政下的契稅(北上廣深除外)：

普通住宅：90米以下：1%;90-140米：1.5%;

140米以上或是非普宅：3%;商業房或公司產權：3%

(二)城市維護建設稅

營業稅的7%。

(三)教育費附加

營業稅的3%。

(四)個人所得稅

1、普通住宅2年之內：{售房入-購房總額-(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房;

3、5年之內，(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=建筑面積×4000元/方米，土地出讓金=1560元/方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個稅按房價的1%征收。

(五)交易手續費

3元/方米×建筑面積

(六)印花稅

房屋成交總額×0.05%

(七)營業稅

2011 年1月27日新通知規定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。住宅5年內：房屋評估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無營業稅。

(八)土地增值稅

普通住宅免征;非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。

(九)房屋所有權登記費

80元，共有權證：20元

(十)買賣合同公證費

買賣合同需要公證時才須繳納，房屋成交總額×0.3%;

(十一)過戶費用

1、契稅;90方米以下首次購房的按1%繳納;90-140方米按房價1.5%繳納;140方米以上按房價3%繳納。(二套房按3%收取)

2、營業稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.6%繳納。

3、土地增值稅;房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。

4、個人所得稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值?房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)

5、房屋交易手續費;按房屋建筑面積6元/方米交納

6、房屋所有權登記費：80元。

7、房屋評估費;按評估額0.5%繳納