第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條省人民政府建設行政主管部門負責本省行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應當確定一個部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，密切配合，做好有關管理與監(jiān)督工作。

第四條縣級以上人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水。

物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產業(yè)優(yōu)惠政策。

第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)助有關行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。

居民委員會、村民委員會和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應當依照各自職責，互相支持和配合，做好社區(qū)管理、社區(qū)服務與物業(yè)管理工作。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第六條房屋所有權人為業(yè)主。

物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第七條業(yè)主除享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利外，還享有以下權利：(一)向業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)提出建議或者質詢;(二)推選業(yè)主代表，享有被推選權;(三)依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備的權利;(四)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。

業(yè)主除履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務外，還應當配合、支持物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務合同和物業(yè)管理制度實施的物業(yè)管理活動。

第八條業(yè)主大會除履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，還行使下列職權：(一)決定物業(yè)管理區(qū)域內關系業(yè)主利益的重大事項;(二)批準業(yè)主委員會章程;(三)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;(五)審核批準業(yè)主委員會的工作經費。

第九條業(yè)主委員會除履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，還行使下列職權：(一)經業(yè)主大會批準，審議物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內配套工程和重大的維修工程項目年度計劃;(二)經業(yè)主大會批準，審議物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理服務費的收取標準。

業(yè)主委員會履行下列義務：(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;(二)遵守和履行物業(yè)服務合同;(三)對物業(yè)管理企業(yè)的合法經營和管理活動予以支持和配合;(四)對物業(yè)管理企業(yè)不合法、不適當?shù)男袨橛枰员O(jiān)督制止。

第十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、規(guī)模經營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進行：(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設或者由兩個以上單位開發(fā)建設的，應當按照小區(qū)整體規(guī)劃設計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;(二)新建住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域;(三)住宅建筑規(guī)模在2萬方米以下的，按照街區(qū)道路等自然邊界圍合的區(qū)域，可以將幾個住宅區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;(四)商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

本條例施行前已經建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，由業(yè)主代表、建設單位和物業(yè)所在地居民委員會組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。業(yè)主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議一般應當制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產生業(yè)主委員會等。

第十二條對尚未成立業(yè)主大會，有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當引導業(yè)主按照規(guī)定召開首次業(yè)主大會會議：(一)入住率達到50%以上的;(二)首批物業(yè)交付滿2年，并且入住率超過30%的;(三)首批物業(yè)交付滿3年的。

第十三條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按照下列規(guī)定確定：(一)住宅物業(yè)按照一套房屋計一投票權;(二)非住宅物業(yè)按照建筑面積每200方米計一投票權;建筑面積200方米以下，有房地產權證的，每證計一投票權。

第十四條業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托證明。

物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，并告知業(yè)主委員會。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會會議討論的事項書面征求其代表的業(yè)主意見;對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

第十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：(一)有20%以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當督促業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議。

第十六條業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會會議討論的事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第十七條業(yè)主公約應當包括以下內容：(一)物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù);(二)業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內重大事項的方式;(三)公共場所及共用設施設備狀況;(四)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內公共場所及共用設施設備的權益;(五)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;(六)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權;(七)物業(yè)維修、養(yǎng)護和管理費用的繳納、使用、監(jiān)管;(八)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內應遵守的行為準則;(九)違反業(yè)主公約的責任;(十)其他有關事項。

第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應就以下事項作出約定：(一)業(yè)主大會的議事方式;(二)業(yè)主大會的表決程序;(三)業(yè)主投票權確定辦法;(四)業(yè)主委員會的組成和委員任期;(五)其他有關事項。

第十九條業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第二十條業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

第二十一條業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：(一)本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;(二)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章;(三)遵守業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務;(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有業(yè)主公信力;(五)具有一定的組織協(xié)調能力和必要的工作時間。

第二十二條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生主任1人、副主任1至2人。經業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務。

業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會會議的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案，并告知相關的居民委員會。

前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在30日內書面告知物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門。

第二十三條業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當督促其換屆。

業(yè)主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十四條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告;(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;(四)因犯罪正在受到刑事追究的;(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;(六)拒不履行業(yè)主義務的;(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

經業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要增減或調整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第二十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經費，以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金，由全體業(yè)主承擔，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。

前款規(guī)定的費用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三章前期物業(yè)管理第

二十六條住宅物業(yè)的建設單位，應當在銷售物業(yè)前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標人少于3個或者住宅物業(yè)面積在5萬方米以下的，經物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十七條建設單位在銷售物業(yè)前，應當依照省人民政府建設行政主管部門公布的業(yè)主臨時公約示范文本，制定業(yè)主臨時公約。臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當就遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

在首次業(yè)主大會通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時公約即行失效。