2017年5月1日起全面推開的營改增試點，將對房地產(chǎn)、建筑業(yè)影響幾何?

5月1日起，營改增試點改革在全國范圍內(nèi)全面推開。房地產(chǎn)行業(yè)作為此次改革中的難點和重點，備受關(guān)注。如何啃下這塊“硬骨頭”，直接影響到整個改革的順利完成以及經(jīng)濟的穩(wěn)發(fā)展。

營改增新政下，對于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類型，比如住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)將適用于11%的增值稅稅率，較之營業(yè)稅5%的稅率有大幅上漲。

畢馬威中國間接稅合伙人沈瑛華認為，增值稅實際上是基于差額征稅(銷項減進項)，而營業(yè)稅是基于全額征稅(僅銷項)，所以單純將新稅率和老稅率直接進行比較是沒有意義的。另外，過渡性政策的實施也會對稅率產(chǎn)生進一步的影響。

雖然目前具體的房地產(chǎn)增值稅算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布，但大眾對于營改增后房價走勢格外關(guān)注。中匯浙江稅務(wù)授薪合伙人、注冊稅務(wù)師董智在接受上證報記者采訪時說，由于增值稅是價外稅，營改增后，統(tǒng)計局發(fā)布的房價是價稅分離后的房價，與同期相比肯定房價會“下降”，但購房者支付的總金額不一定會減少。

他舉例說，營改增前合同價500萬的房子，同樣的情況下，營改增后，現(xiàn)在統(tǒng)計的房價：500/(1+11%)=450.45萬元;即使房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計稅方式，房價還是會略有下降：500/(1+5%)=476.19萬元。

“房產(chǎn)企業(yè)稅負在簡易征收的情況下，稅負略有下降，在一般計稅方式下，房企稅負會不會下降取決于企業(yè)的財務(wù)管理、供應(yīng)商管理情況。管理越優(yōu)秀的企業(yè)、合作伙伴越給力(大型企業(yè)、采用一般計稅方式的供應(yīng)商)，越有利于房產(chǎn)企業(yè)稅負控制�！倍�智說。

在沈瑛華看來，營改增政策屬于穩(wěn)過渡，房價不會因為政策出臺而波動。舉例而言，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。該政策延續(xù)了營業(yè)稅的規(guī)定，不僅適用于個人自住用房，也適用于投資的住房。這一政策對于鼓勵長期持有不動產(chǎn)并抑制投機行為有重要影響。

據(jù)悉，有關(guān)部門已經(jīng)在抓緊研究房地產(chǎn)相關(guān)配套政策。目前已出臺營改增政策中，購買不動產(chǎn)可以抵扣增值稅被社會普遍解讀為“拯救商業(yè)地產(chǎn)最強音”。

營改增相關(guān)政策規(guī)定，2017年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2017年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

“新購置不動產(chǎn)納稅抵扣范圍，對商業(yè)地產(chǎn)而言是個重大利好，有利于房產(chǎn)企業(yè)的寫字樓、商鋪等產(chǎn)品的銷售。”董智表示。

既然營改增有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫存，商業(yè)地產(chǎn)價格會不會因此出現(xiàn)上漲?之前財政部副部長史耀斌就曾公開表示，雖然新增的不動產(chǎn)可以作為進項稅抵扣，但如果對生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話，企業(yè)也不會為了抵扣的目的去大量購買房地產(chǎn)。如果企業(yè)投資于不動產(chǎn)，說明希望以后擴展經(jīng)營業(yè)務(wù)、占有更大的市場，這屬于企業(yè)自身的投資決策問題。

董智認為，由于改征增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)會加強對采購環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的管理，這樣就對上游的供應(yīng)商提出更高要求。未來，由于在一般計稅方式，多取得進項稅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔，房地產(chǎn)企業(yè)為盡可能多的獲取進項稅，會調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，會更多推出精裝修房、帶家電等產(chǎn)品類型。

【詳解】

營改增：加速房地產(chǎn)企業(yè)去庫存

位于山東菏澤的東明石化集團早在便計劃通過旗下港灣新城房地產(chǎn)開發(fā)公司，規(guī)劃建設(shè)用地100畝、20萬方米的住宅小區(qū)，而該計劃直到期營改增全面推開后才得以實施。

東明石化集團財務(wù)副總經(jīng)理蘇愛軍掰著手指頭算了一筆賬：“在營改增以前，此項基礎(chǔ)建設(shè)僅營業(yè)稅一項，便需繳納稅金3000余萬元，這對于急需資金的地方煉油企業(yè)而言是一筆不小的開支。而改革后土地出讓金等可抵、可剔除項目作為稅前收入去除，能直接省去1000多萬元稅款，稅款直接下降40%左右，大大減少了對企業(yè)發(fā)展資金的占用�？梢哉f，是營改增讓我們下了決心，為企業(yè)職工干了這么一件大好事!”

山東省章丘市繡江置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙家元對營改增的政策關(guān)注已久，還安排公司財務(wù)人員通過學習培訓等及早掌握政策。他說，現(xiàn)在最大的利好在于土地成本在計算增值稅銷售額時能抵扣。

“土地出讓金成本在總體開發(fā)建設(shè)成本中能占比30%左右，再加上其他建設(shè)、裝修等成本也相應(yīng)地納入抵扣范圍，企業(yè)能進一步壓縮成本，最終以降低房價的方式轉(zhuǎn)移到購房者身上，能更好地促進樓市庫存的消化�！壁w家元說。

土地成本的扣除、進項稅額的抵扣，只是全面營改增為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的減負效應(yīng)之一。章丘市繡惠國稅分局局長韓紹杰說，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)營用房可以開具增值稅專用發(fā)票，一般納稅人企業(yè)購置房產(chǎn)時，憑借開發(fā)商開具的專用發(fā)票，就可以直接抵扣11%的進項稅額，企業(yè)的購買欲望和投資熱情都會增加，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)消化庫存無疑會產(chǎn)生積極的推動作用。

在韓紹杰看來，購置不動產(chǎn)的稅費成本降低，能刺激企業(yè)淘汰舊的產(chǎn)能，積極購置新廠房、新設(shè)備，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。這種購進和銷售效益的雙重疊加，將促進納稅人轉(zhuǎn)型升級、推動供給側(cè)改革，也是全面營改增帶來的“大紅包”。

營改增：長期促進建筑業(yè)規(guī)范加快轉(zhuǎn)型

建筑業(yè)吸納了4500萬的從業(yè)人員，營改增后行業(yè)的未來發(fā)展備受關(guān)注。

對于建筑業(yè)啟動營改增，部分專家和建筑企業(yè)心存擔憂，認為存在利空消息。但在安徽建工集團財務(wù)部副主任劉強看來，建筑企業(yè)尤其是大型建筑企業(yè)，應(yīng)理性認識國家推行營改增的實質(zhì)，雖然初期難免存在或多或少的問題，但要相信國家相關(guān)部門一定會充分考慮建筑行業(yè)現(xiàn)狀，出臺相關(guān)完善措施，讓行業(yè)更好地服務(wù)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

他舉例說，以安徽建工集團2015年度生產(chǎn)經(jīng)營完成情況進行測算，應(yīng)繳增值稅比改革前的營業(yè)稅多1.68億元，整體稅負增長了15.7%，由此帶來的相關(guān)稅收附加導致利潤總額減少0.17億元。

“在現(xiàn)有環(huán)境及執(zhí)行條件下，不是所有涉及建筑成本費用的每項支出都可以取得增值稅專用發(fā)票或者有較高的進項抵扣稅額，比如勞務(wù)人員工資成本�！眲�強說，砂、石等地材受管理局限性，大部分經(jīng)營企業(yè)很難取得增值稅專用發(fā)票，加上建筑工程經(jīng)常零星采購一些來自小規(guī)模納稅人或手工作坊出售的材料，且采購次數(shù)及金額較小，也很難取得增值稅專用發(fā)票，這些都造成部分成本支出無進項稅可以抵消，導致建筑企業(yè)稅負增加。

“建筑企業(yè)必須直面改革，克服路徑依賴，用規(guī)范管理、誠信經(jīng)營適應(yīng)新稅制并在市場中站穩(wěn)腳跟�！眲�強說，從長遠看，營改增將推動建筑業(yè)生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，促進建筑企業(yè)進一步加強內(nèi)部管理控制，加快轉(zhuǎn)型升級。

營改增：考驗企業(yè)管理和細節(jié)處理能力

企業(yè)稅負能否降低，企業(yè)管理是否到位很關(guān)鍵。

中國能源建設(shè)集團安徽電力建設(shè)第二工程有限公司財務(wù)部主任肖圣慶建議，企業(yè)需要高度重視，加強學習，認真剖析涉稅風險。以全面風險管理，對照營改增各類文件，對公司內(nèi)部的組織架構(gòu)、項目管理模式以及分包、勞動用工、財務(wù)、合同、采購等管理流程梳理分析，找出營改增后的涉稅風險點和可能導致稅負增加的環(huán)節(jié)，及時修正組織架構(gòu)、管控流程等。

其次，認真測算，選擇計稅方式。由于各項目的施工進度、合同范圍、結(jié)算方式以及材料供應(yīng)模式等各不相同，計稅方式的選擇不能一概而論。因此，公司針對每個項目進行了稅負成本測算，選擇最優(yōu)方式，確保公司的稅負只減不增。

山東菏澤市國稅局局長王進認為，試點企業(yè)以往繳納營業(yè)稅，稅基比較簡單，計算方式也簡單。營改增之后，增值稅的計算更為復雜，核算也相對復雜，有效規(guī)避涉稅風險，應(yīng)該成為企業(yè)重點考慮的問題。“建議營改增試點企業(yè)主動適應(yīng)稅制變化，主動學習吃透政策，積極從產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建、財務(wù)管理等方面改進經(jīng)營模式，完善治理機制，防止稅收風險�！�

王進提醒，以前建筑商在選擇材料供應(yīng)商時通常會選擇價低者，容易造成“劣材驅(qū)逐良材”的現(xiàn)象。營改增后，由于增值稅發(fā)票可以抵扣，建筑商在選擇材料供應(yīng)商時，應(yīng)充分考慮是否可以獲得有效可抵扣的增值稅發(fā)票，這樣大型材料供應(yīng)商就不再處于價格劣勢，建材供應(yīng)市場也將面臨重新洗牌和轉(zhuǎn)型升級。“通過增值稅發(fā)票，可以打造一個完整的信用鏈條和抵扣鏈條，可以促進上下游企業(yè)一起發(fā)展進步。”

王進建議，一些大的企業(yè)抓緊辦理手續(xù)、爭取盡快為購買方提供增值稅發(fā)票，一些小的砂、土、石料供應(yīng)商也要自覺納入增值稅正常管理，主動到國稅機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，代開發(fā)票的同時繳納稅款。這樣對于國家、對于供貨商、對于購貨商都是有利的。=