泰州市區物業服務收費管理實施細則

第一章總則

第一條為進一步規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合市區實際，制定本細則。

第二條本細則適用于泰州市區范圍內，符合物業管理資質要求的物業服務企業，對各類物業實施管理、提供服務的收費行為。

第三條本細則所稱物業服務收費，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。其中物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

第四條　政府提倡建設單位、業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第五條市價格主管部門會同市住建（房管）主管部門負責市區物業服務收費的監督管理工作，制定普通住宅前期物業公共服務費，汽車停放費、租金的基準價與浮動幅度及相關管理規定。

第六條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅前期物業公共服務收費，物業管理區域的汽車停放費、車位租金實行政府指導價。法律、法規另有規定的，從其規定。

普通住宅包括多層住宅（含帶電梯）、高層住宅。非普通住宅包括別墅房、整幢樓為復式結構（兩層標準層為一戶）的住房。

前期物業公共服務收費，是指在新建住宅小區商品住房交付之日起，至成立業主大會、業主代表大會或物業管理委員會（以下統稱業主大會）期間，物業服務企業因提供物業公共服務收取的服務費用。

第七條業主大會成立后,普通住宅物業公共服務收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，通過物業服務合同約定執行。

業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體收費標準由物業服務企業與業主、物業使用人在物業服務合同中約定。

非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由物業服務企業與業主、物業使用人在物業服務合同中約定。

改變用途用于經營的住宅，其物業公共服務收費標準由業主大會決定，合同約定執行。

第二章物業公共服務收費管理

第八條市價格主管部門會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據本市區物業服務標準制定相應的普通住宅前期物業公共服務分項目分等級收費的基準價與浮動幅度。

市價格主管部門會同物業管理行政主管部門每三年內對普通住宅前期物業公共服務分項目分等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，根據評估結果適時調整，并向社會公布。

第九條在業主、業主大會選聘物業服務企業前，普通住宅物業的建設單位應當在市價格主管部門公布的政府指導價范圍內，通過公開招投標或協議方式，選聘有資質的物業服務企業，在前期物業服務合同中約定具體的服務內容、服務標準以及收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中，應包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。

第十條前期物業服務合同由物業服務企業向市價格主管部門、物業管理行政主管部門備案。建設單位在進行住宅價格備案時應該提供包含前期物業服務內容和收費標準的房屋買賣合同樣本。

第十一條業主大會成立前，普通住宅前期物業公共服務收費標準因服務成本變化需要調整，或政府指導價標準調整的，物業服務企業應公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

第十二條物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十三條物業公共服務費由服務人員的工資、培訓、保險及福利，物業共用部位、共用設施的日常運行和維護費用，物業管理區域清潔衛生費用(不含區域外的垃圾清運、處置以及其他費用)、綠化養護費用、秩序維護費用、辦公費用、服務企業的固定資產折舊費用、物業公共場地和共用設施設備及公眾責任保險費用、經業主大會同意的其他費用、合理利潤、法定稅費等構成。

普通住宅前期物業公共服務的合理利潤最高不超過8%。

物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或物業服務成本。

第十四條住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放的車位、車庫。

第十五條物業公共服務收費按房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十六條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主應當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的，物業公共服務費用由建設單位承擔。

第十七條物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用，但預收的期限最長不得超過一年。

因業主原因暫不入住或未使用物業的，業主應主動到物業服務企業辦理書面手續，其物業公共服務費按不低于合同約定標準的百分之七十交納。業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業約定。

第三章汽車停放收費管理

第十八條汽車停放費和車位租金實行政府指導價，由市價格主管部門會同物業管理行政主管部門按照價格管理權限制定，公布本市區執行的基準價與浮動幅度，并適時調整。

汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用、合理利潤以及法定稅費等。汽車停放費的具體標準由業主大會與物業服務企業在政府指導價范圍內合同約定。

租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給承租人所收取的費用。租金的具體標準由出租方與承租方在政府指導價范圍內合同約定。

第十九條　同一車輛停放區域內的汽車停放收費和租金標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費和租金標準應當保持合理比價。

地下的車位、車庫租金由建設費用、合理受益、設計使用年限等因素構成；地面的車位、車庫租金應高于地下的車位、車庫租金，具體標準由出租方與承租方在政府指導價范圍內合同約定。

第二十條　占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定汽車能否停放、能否收費。

汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構在政府指導價范圍內合同約定收取；租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，分別核算。

第二十一條　建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租，租金的具體標準由建設單位在政府指導價范圍內與承租人合同約定。其汽車停放費按本辦法第十八條、第十九條相關規定執行。

第二十二條　物業管理區域內依法配建的人民防空工程時用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導價，具體收費標準在規定的基準價與浮動幅度范圍內確定。

人防車位收取的汽車停放費、租金應當依照有關規定，用于該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。人防車位汽車停放費、租金基準價與浮動幅度，按照省價格主管部門、民防等行政主管部門的文件規定執行。

第二十三條對進入住宅物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業服務企業或專業管理機構不得收取任何費用。

除前款規定以外，允許其他外來車輛進入住宅物業管理區臨時停車的，是否免交汽車停放費，由業主大會決定。

第四章其他服務收費管理

第二十四條特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務而收取的費用。

特約服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

第二十五條代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。

代辦服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

第二十六條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，物業服務企業可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等其它費用。

第二十七條代收代交費用，是指物業管理區域內，共用的水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水、電梯運行等由物業服務企業負責代收代交的費用。

電梯運行費包括保持電梯正常運行的能耗和電梯日常維護保養費用。

代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤，已計入物業公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過購房合同、物業服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

第二十八條新建住宅小區實行門禁出入證（卡）管理的，建設單位應當為業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證（含IC卡等）；業主大會成立后，實行出入證管理的，由業主大會與物業服務企業協商約定。業主另有需求申請辦理的，可以適當收取工本費。

第五章行為規范管理

第二十九條物業服務企業應當遵守價格法律、法規、政策，加強價格自律，嚴格履行物業服務合同，保證服務質量和收費標準質價相符。

第三十條物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、服務項目、服務質量、計費方式、收費標準以及收費依據，接受業主或物業使用人的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

物業服務企業應當將汽車停放費等單獨列賬，獨立核算。應當按照物業服務合同的約定，定期在物業管理區域內顯著位置分別公示物業服務費用、汽車停放費、經營設施收益收支和公共水電費、電梯運行費分攤等情況，并向業主大會報告。

第三十一條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應按物業管理項目分別核算。鼓勵實行物業公共服務費用酬金制管理。

實行包干制收費方式的，物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬，按照服務合同的約定對財務收支狀況進行公示，接受監督。

實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，每年向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況，并接受業主委員會的核查。

第三十二條業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

第三十三條物業服務收費應當體現自愿委托、服務有償的基本要求，不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業收取相關的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

第六章監督管理

第三十四條　市價格主管部門對政府指導價管理的物業公共服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

市物業管理行政主管部門制定或完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務企業服務行為的監管。

市物業管理行政主管部門會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監督和管理。

第三十五條物業服務企業有下列行為之一的，由市價格主管部門、物業管理行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等規定予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）不按照規定提供服務而收取費用的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制或者變相強制服務并收費的；

（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的；

（六）不按規定實行明碼標價的；

（七）未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的；

（八）其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

第七章附則

第三十六條姜堰區價格主管部門、物業管理行政主管部門依據本細則，結合當地實際制定具體實施辦法及政府指導價標準，并報市價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。

第三十七條　市區政策性保障住房的前期公共物業服務收費，由提供住房保障的政府及相關部門在政府指導價范圍內從嚴掌握，合同約定。

第三十八條集體土地上普通住宅小區的前期物業公共服務收費，可以參照物業公共服務分項目收費標準，由業主與物業服務企業約定具體服務內容和收費標準。其他管理人的物業服務收費可參照本辦法執行。

第三十九條本細則由泰州市物價局、泰州市住房和城鄉建設局（房管局）在各自職權范圍內負責解釋。

第四十條本細則自3月10日起施行。泰州市物價局、泰州市建設局2005年印發的《泰州市物業服務收費管理實施細則》（泰價房〔2005〕121號）同時廢止。