11月9日,北京全市16個區縣正式實施不動產統一登記制度,開始下發新的產權證書。

在此之前,廣州、青島、徐州、南寧、義烏等30多個城市已經實現了統一登記。按照不動產登記聯席會議的部署,今年年底全部市縣要完成職責機構整合。

各地不動產登記工作的展開,總是被市場與房地產稅聯系起來。從2003年開始研究物業稅,經過六年時間多地“空轉”試點,按評估值征稅的技術相對成型;再加上不動產登記帶來的基礎數據信息,房地產稅開征的條件日趨成熟。

現在已無需猜測下一個房地產稅試點城市花落誰家,因為房地產稅將先立法,再在國內推行。作為稅改牽頭主要部門的財政部,表示會配合全國人大立法。

財政部部長樓繼偉在《深化財稅體制改革總體方案》通過之后撰文闡釋了房地產稅改革的思路:對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素,合理設置建設、交易、保有環節稅負;加強調研,立法先行,適時推進。

不同于之前的物業稅和上海、重慶兩地的房產稅試點,按照樓繼偉闡釋的改革路徑,房地產稅改革要對房地產現有各環節稅種進行調整,除了稅收,收費項目也要納入進來。兼并哪些稅種,取消哪些稅種,調整哪些稅種,現在還有爭議。

樂觀者指出,財稅改革是全面深化改革重要一環,房地產稅應能在“十三五”期間落地。不過,受立法程序所限,該法最快通過也要到2017年。

不動產統一登記體系:2018年成形

不動產統一登記,能在一定程度上打壓房地產市場過盛的投機情緒;所以曾經有地產大佬調侃,不動產統一登記喊了很多年,一直沒有實際動作。

現在,這項工作正在切實展開。

地方職責機構整合正在推進,根據10月中旬召開的不動產登記工作第四次部際聯席會議透露的信息,目前已有198個市(州)完成職責整合,1193個縣(區)完成職責機構整合,分別占全國市縣總數的60%、42%。

將原本散落在國土、住建、林業、農業、海洋部門等的不動產登記職責整并成統一的不動產登記部門,涉及到人事、編制、機構等調整,并不容易。

按計劃,全部市縣職責機構整合的工作應在今年年底完成。為此,四季度國土部展開專項督查,要求準確把握地方職責機構整并具體情況,以職責明確、機構健全、上下銜接為標準,設立臺賬,強力推進;對年底不能如期完成的地方,將提出問責的意見和建議。

職能的整并只是開始,關鍵是數據信息共享和服務的改善。未來,不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享,不得要求不動產登記申請人重復提交。

國土資源部政策法規司副司長魏莉華表示,實施統一登記可以厘清當事人的不動產權利界限,提高登記的準確性和權威性,避免權限不清導致的糾紛;建立不動產登記信息依法公開查詢系統,又可以有效保障不動產交易安全。

各地負責推進本地區不動產登記的數據整合、接入信息臺的相關準備工作。如河北提出,2017年底前,全面完成制度建設、數據整合和各類不動產登記操作系統軟件的融合對接;2017年底前,全省不動產登記信息將實現共享并可提供信息查詢服務。在國家層面,不動產登記信息管理基礎臺,有望在2018年前投入運行,不動產統一登記體系基本形成。

房地產基礎數據庫:“變更”中緩慢生成

不動產登記暫行條例規定,國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

江蘇一基層地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示,房地產稅開征首先面臨的難點就是房地產信息資源共享的問題。房地產信息掌握在住建部門手中,稅務部門征稅需要他們的數據支撐。

現實是,住建部門掌握的信息也并不健全。中國人民大學公共管理學院教授曲衛東對21世紀經濟報道記者表示,在房地產行業市場化之前,土地多是免費劃撥,由企事業單位自籌自建,住房多在系統內流通,沒有在公開市場上交易。如北京有大量的央產、軍產、事業單位房產,這些房產信息掌握在系統內部,并未到政府管理部門登記。

不動產統一登記,有助于生成一個完整的基礎數據庫。不過,數據生成需要時間。

不動產登記暫行條例明確指出,登記遵循“嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則”,不動產權利人已經依法享有的不動產權利,不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

各地開始推行統一登記的也多適用“不變不換”的原則,只有在辦理抵押登記、變更登記、轉移登記等,才重新辦理新的產權證,原有的產權證一樣有效。因此,完備的數據信息需要在“變更”中緩慢生成。

曲衛東表示,房地產稅開征,要清楚地知道某塊土地上有多少房屋信息,用途是什么,需要將原本獨立的土地和房屋信息整合起來。另外,未來房地產稅若以家庭作為征稅單元,還需要有家庭、戶籍、人口等信息支撐。

《稅收征管法》的修訂試圖解決涉稅信息共享這一體制問題。目前《稅收征管法》修訂草案正在走法律程序,此前已在國務院法制辦公開征求過一次意見。

試點12年:從抑制投資到開拓稅源

房地產稅討論了12年,一路演變,改革方案和側重點有所不同。

2003年10月,十六屆三中全會首次提出物業稅的設想,“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費”。

隨后,包括北京、深圳等在內共計十個省市開始物業稅空轉試點。當時改革思路是物業稅為財產稅,為完善我國稅制,參照國際慣例按評估值征收。房地產評估價跟“房”和“地”都密切相關,兩者難以切割,所以物業稅是將現有持有環節稅種??房產稅和城鎮土地使用稅,兩者合并而來。

一位曾經參與北京物業稅空轉試點的地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示,稅務系統對房產稅改革的思路是很明確的,一是將現行房產稅和城鎮土地使用稅合并成新的“房產稅”,按評估值征稅,二是擴大征稅范圍,覆蓋個人自住房。

在房價高企的2009年和2010年,一提房地產調控、長效機制,每每都有物業稅或房產稅的身影,調控房價放在更重要的位置上。

2011年初,經國務院同意,上海、重慶兩地推行針對個人住房征收房產稅的試點。

上海試點方案主要針對新購住房,新購住房超過劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點方案調節意圖更明顯,主要針對高檔住宅和獨棟別墅征稅。兩地都區別對待了本地戶籍人口和非戶籍人口,非戶籍人口征稅門檻更低。

中央財經大學財政學院教授溫來成對21世紀經濟報道記者表示,上海、重慶兩地試點房產稅主要是從房地產市場調控的角度出發,稅收籌集作用放在比較次要的位置。

4年過去了,滬渝兩地房價仍在上漲。因此,有人認為兩地試點顯示房產稅對房價調控作用不明顯。也有研究認為,開征房產稅后,在一定程度上抑制了兩地房價過快增長;但房價調控是綜合多項因素的結果,如同期上海還有“限購令”。

2013年11月,十八屆三中全會全面深化改革的決定中,明確了“加快房地產稅立法并適時推進改革”。這終結了各方對房產稅擴大試點的猜想,房地產稅改革要立法先行。

6月,《深化財稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過。隨后10月,財政部部長樓繼偉在《求是》撰文指出,房地產稅改革總的方向是,在保障基本居住需求的基礎上,對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素,合理設置建設、交易、保有環節稅負,促進房地產市場健康發展,使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

作為地方財政穩定收入來源之一,房地產稅頗受重視。這有諸多原因,如不動產是地方政府天然優良的稅基來源,“營改增”之后地方缺乏主體稅種,賣地收入難以維系,需要有更長期穩定的稅收收入等。

房地產稅構成:

合并“兩稅”還是“五稅一費”

房地產整個產業鏈條稅負構成不合理,一直為外界詬病。開發、建設、交易環節稅負較重,保有環節稅負較輕,需要適時調整也是業內共識。

房地產開發、建設、交易環節涉及營業稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅等多個稅種;保有環節僅有房產稅和城鎮土地使用稅。

社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經濟報道表示,早前說的房地產稅改革,多指“兩稅合并,評估征收”。現在財政部部長提到要合理設置建設、交易、保有環節稅負,提供了一種新的思路,可能將房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅,還有城市基礎設施配套費(面向建設單位收取的一項費用),這“五稅一費”統籌考慮。

張斌認為,現行房地產行業稅費多集中在建設、交易環節,調整后,住房持有環節稅收增加,建設、交易環節稅費相應下降,房價有可能有所調節。

之所以是“五稅一費”,因為房地產行業獨有的稅種,除了保有環節兩稅之外,還有耕地占用稅、土地增值稅和契稅;收費項目中,城市基礎設施配套費為較大較顯著的收費項目。

財政部財政科學研究所原所長賈康在接受媒體采訪時也表示,“房地產稅”既包括房產稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來的房地產稅改革方向并非單一針對住房保有環節收稅,而是把整個房地產行業鏈條的稅費簡并,其最終的大方向可能是結構性減稅,老百姓的稅負有可能是降低的。

溫來成表示,房地產稅的改革,涉及到既有稅種的合并或取消,合并哪些,取消哪些,還有爭論。有人認為是合并“兩稅”,有人認為應該涉及到更多稅種,比如同時取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。

爭議待解:改革路徑未達成共識

房地產稅改革,主要是為了籌集地方財政收入,還是為了房地產調控或調節收入,思路不同,方案差別也會很大。盡管已經經過12年的討論和不同形式的試點,房地產稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。

如果為了籌集收入,可能要求普遍征收。有研究者測算表明,房地產稅有望成為地方重要的收入來源。

中國人民大學財政金融學院教授安體富2012年曾做過測算。對作為生活資料的首套房免稅,根據2010年全國房屋竣工面積(假設免稅房屋占一半),2010年全國商品房銷售均價格為5029元/方米,按照50%的價格評估率(即以評估價的一半作為稅基),參考國際普遍稅率1%來測算(實際稅率為0.5*1%=0.5%),當年應征房產稅額為6300億元,占GDP比重為1.5%,占地方本級財政收入比重為15%。

如果區別對待普通住宅和高檔公寓、豪宅,后者按照3%的稅率和70%的評估率(實際稅率為0.7*3%=2.1%)來計算,當年房產稅收入為6571億元,占GDP比重為1.7%,占地方本級財政收入比例為16.2%。

無論是15%還是16.2%,房產稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出,房產稅持續、均衡、穩定的收入,可以緩解基層政府的財政困難。

如果為了調控房價或調節收入,稅收籌集作用將明顯減弱。如只對新增住房、不大涉及存量房的上海方案,以交易價格為稅基,實際稅率為0.6%,2011年籌集房產稅約為6800萬元,占本級財政收入的0.02%。重慶試點方案,只針對高檔住宅的方案,實際稅率為0.5%-1.2%,2011年征得稅款約1個億,占本級財政收入的0.03%。

如果是統籌考慮整個鏈條的稅收,通過房地產稅的改革,未來地方財政增收空間有多大,還值得考量。因為房地產行業貢獻的稅收占地方財政收入比重很高。如四川統計局分析顯示,房地產投資已經成為四川地方稅收的主要來源,2010年至2012年,房地產業與建筑業兩項稅收占全省地方稅收收入的比重分別為43.2%、43.5%和42%。

張斌表示,據他測算全國各省(區、市)僅房地產行業本身的稅收,對地方稅收的均貢獻水大概在35%。房地產行業稅收占比已經比較高,通過增加持有環節稅負,使得行業稅負進一步增加的空間不大。

土地出讓金和房地產稅的關系也是繞不開的話題。溫來成表示,房價中很大比例是土地出讓成本,這塊收入已經歸政府所有;保有環節開征房產稅,針對包括土地出讓收入的房價進一步征稅,存在重復征稅的嫌疑。

此外,上述江蘇地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示,面對個人保有環節直接征稅,必須慎之又慎。現實中針對個體戶的征稅就比較困難。企業欠稅的話,可以通過銀行賬戶進行扣繳;但對個人家庭征稅,像房地產稅的住房涉及到人基本生存問題,難以采取強制征稅措施。

最重要的是,房地產稅立法需經法定程序,公開征求意見,提交人大常委會反復審議,過程中各方意見沖突也少不了。多位業內專家對21世紀經濟報道記者表示,針對個人或家庭的直接稅立法,一定要讓程序足夠公開透明,讓各方觀點充分表達,努力尋求各方共識,要審慎推出