都說買房的時候最重要的就是地段，選中了一個好的地段，房子價值看漲。而一個好地段在選擇的時候就要注意看其所在板塊和該板塊的發展潛力。房地產市場特別的復雜，而每一個城市的房地產市場又不盡相同，很多的購房者不知道應該如何取舍，如何購買。以下是小編收集是相關信息，僅供參考。

東莞是大灣區經濟快速增長的城市，是我國沒有設區的市管到鎮的城市，以各鎮自我為中心扁化發展，這是優點，也是缺點，因為同時弱化了城市核心引擎的作用。

很多外地人來到東莞有個感受：找不到市中心在哪里。因為處處是中心，就等于沒有中心。

廣州的CBD珠江新城、深圳的CBD福田中心區都是城市金融中心和客廳，起到了很好的經濟凝聚效應。

東莞，未來的最有價值的地方在那里？

回答這個問題之前，筆者主要從東莞的地理位置環境和與深圳的關系入手，以全新的視野去分析，為讀者朋友提供東莞買房最真誠的建議，分享城市經濟增長的紅利。

01.

房地產投資價值

10年以上看濱海新區的虎門和長安

東莞地勢東南高。

青溪和樟木頭在巨大的銀瓶山山脈之下不適合大規模的開發，西北環珠江口與廣州黃埔相鄰，西南臨海的虎門和長安與深圳寶安沙井相鄰，可以開拓濱海新區。西北地勢低，南部大嶺山和松山湖地貌以丘陵臺地、沖積原為主。

虎門在珠江口的區位衛星圖

廣東高科技創新走廊示意圖

東莞產業規劃圖

東莞的地理環境決定了東莞的發展向南，重心在虎門-長安沿海濱海灣區，東抱深圳前海，西抱廣州南沙，不但地理位置優越，而且灣區有虎門深水港。

世界經濟的發展史，就是灣區的發展史，為了更有利于大灣區優化資源，重點打造廣東沿海科技創新走廊。

筆者建議，可考慮將東莞市政府搬遷到濱海新區的虎門。有效形成廣州南沙-東莞濱海-深圳前海的強強聯手，達到強強互促互補的作用。

市政府搬遷到虎門的主要有利因素有三點：

其一，政府所在地，就是資源配置最優先之處，把市政府駐地設在濱海灣就是對大灣區整體前景心理預期最直接的鼓舞。

其二，縱觀世界和國內核心城市，政府駐地都是選在海邊灣區，如紐約、東京、倫敦、香港、上海、廣州、深圳和杭州等等。

其三，把濱海灣打造成真正意義上的東莞中心，可以把多中心論或無中心論一并消除。

東莞有些鎮上的居民，特別是東部山區清溪和鳳崗的，十幾年沒有去過莞城，市區與鎮，鎮與鎮關聯性較弱，這種生產關系必須調整，以促進生產力的進一步提高。

松山湖實景圖

科技在哪里繁榮就在哪里，科學技術是第一生產力，科技在那里資本就哪里，繁榮也就哪里，由于華為的進駐，松山湖成為東莞科技的和資本的高地，這就是最好的例證。

濱海灣將來是東莞發展的中心，期待著東莞從這里走向世界。

南山科技園→后海人才公園→前海→寶中→光明科學城→松山湖華為→濱海灣→南沙→廣州科學城，這條黃金軸線是大灣區科技創新走廊核心，也是精英聚集地，財富效應爆發地，所以說濱海灣發展前景看好！

遠眺華為風景

從大灣區的整體來看，深圳發展向西進，廣州發展向南進，東莞發展向南進，將來在珠江口南沙勝利會師。

深圳-東莞-廣州-佛山-中山將連一片，形成大灣區U形大型經濟航空母艦，乘風破浪駛上太洋。

買房投資首先選擇城市，再就是選擇地段，這就是價值投資的精髓！

房地產投資價值，從2018年海灣新區成立開始算起，短期 3~5年看臨深鳳崗、塘廈和松山湖，中期6~9年看東莞城南，長期10年以上看濱海新區的虎門和長安。

這是由于東莞的地理環境和大灣區發展進程所決定的。

02.

濱海灣建設

必將帶動東莞再創輝煌30年！

在房地產文章中，經常提到核心資產這個詞語，但很少有人作出回答，筆者認為有必要給出一個定性和定量。

讓買房和投資者有一個清晰的概念。只有概念清楚，買房投資才有方向。

由于城市核心地段的唯一性和不可復制性的稀缺特點，對房地產價值起決定作用，占有城市最優質資源，是代表城市政治、經濟、金融或科技中心，能帶來超額收益和價值增長的房地產，這叫做城市核心資產。

這就是定性分析。

核心資產的四個要素，缺一不可：

1）土地的價值高。2）高端產業聚集，主要是金融與科技中心。3）最好的市政配套。特別是教育、醫療資源和地鐵的配套。4）資本流入匯聚，世界500強的總部基地。

核心資產帶來的收益是均水的兩倍以上，這就是定量分析，例如上海陸家嘴、北京三環內、廣州珠江新城、深圳福田中心區和深圳灣。

不論房價還是租金都是全市均水的兩倍以上。

筆者建議將虎門和長安的濱海灣規劃成國際一流的金融與科技中心，為了避免與廣州和深圳同質競爭，可以采取互補的形式，形成大灣區的整體合力。

科技以華為5G，金融以外匯和保險。

因為在金融方面廣州將以期貨交易，深圳以股票證券交易。

濱海新區以金融和科技去規劃濱海灣，同時開發虎門港的物流，形成東與前海、西與南沙相呼應的產業，屆時東莞濱海灣的核心資產就形成了，古語說得好，三十年河東，三十年河西。

濱海灣建設必將帶動東莞再創輝煌30年！

以濱海新區的標桿示范性作用，將徹底改變東莞以鎮為中心的現狀，以城市新面貌出現在世界級大灣區的舞臺上是可以期待的。

做大做強虎門和長安，可以預見在不遠的將來，東莞經濟一定會更上一個臺階。形成珠江口廣州、深圳、東莞三足鼎立的。

這是歷史給予東莞的機遇和期待，也是東莞彎道超車的好機會，同時顯示了東莞指點江山的雄心壯志。

東莞不應該是深圳和廣州進行低端產業轉移的配角，東莞更應該是有個性地張揚自己獨特全產業鏈的城市。

廣州和深圳也應該把東莞當成好兄弟，大家都是大灣區的合伙人，有分工有合作，也有適當的竟爭。

這樣緊密團結的合作精神氛圍，超越了物質層面的關系。為全國城市群和都市圈的發展提供一個示范。

虎門步行街一景

03.

應規劃成彈性空間

可以借鑒紐約曼哈頓中央公園

東莞濱海灣建設應引入紐約曼哈頓辦公與人居統一的理念，避免國內有些城市的交通擁堵現象，即白天上班時間市中心熱鬧非凡，晚上下班后人們不得不回郊區居住，這樣令上班族身心疲憊，還浪費了大量的通勤時間，造成早晚高峰交通阻塞，晚上中心區形成空巢，這種不良現象必須改正了。

所以，濱海灣應規劃成彈性空間：生活高度與國際配套，城市公園與商業氣息共存的融合環境。

因為居家網上彈性辦公成為現實，辦公室面積可以縮小，居住面積可以增加。

建議濱海新區在辦公、住宅、商業的用地比例應為1：3：1比較合適，即白天辦公3方米，晚上居住9米，使用商場3方米。住宅與辦公及商業活動半徑為2千米，步行15分鐘以內比較適宜。

虎門街道和小區

某些城市由于住宅建得太少，而寫字樓過剩造成很多空置。這方面紐約曼哈頓中央公園和深圳后海人才公園做得不錯，可以借鑒。

經批準，成立大灣區大學，初步選址在東莞濱海灣新區威遠島，總投資估算約100億元。

東莞將大力推動創新型大學建設，包括開展了高標準大灣區大學籌建工作，目前大灣區大學正加快制定完善辦學方案并同步謀劃開展校長遴選。

說明廣東省把高規格大學設在虎門是對東莞的殷切期望。

04.

東莞與深圳的關系

是一個不可分割的共贏整體

很多人把東莞和深圳的關系理解為以深圳的深莞惠都市圈，筆者認為這是片面的，深圳與東莞更是一體兩面的關系，就如高聳的銀瓶山一樣，山的西北面屬于東莞，山的東南面屬于深圳。

山還是那座山，不能因為行政區域不同而改變山的脊梁。

為什么這樣說呢？因為深圳和東莞的產業是相關聯的。這就像汽車產業，4S店面設在深圳，而生產工廠設在東莞，同是一條產業鏈，一個在前端一個在后端。深圳繁榮接單多，東莞則生產多，歷史已證明深圳強則東莞強。

所以說深圳和東莞是互相促進的整體。一定要把東莞是深圳的“小弟”這個老改正過來。

深圳科技不斷創新，必然帶來東莞生產業的興旺；東莞完整的產業鏈又反過來促進深圳科技和金融的更大進步。

虎門湖邊小區的洋房和別墅

東莞是世界工廠，有完整的產業鏈，還有與之配套的設計、生產、加工、包裝、倉儲和運輸等。還有幾百萬勤勞的熟練技術工人，不但生產速度快，而且工資成本遠遠低于歐美國家。

東南亞雖然說工資低，但生產效率差，接單多時節假日不肯加班。

所以東莞才是最佳生產基地，也是東莞立于不敗之地的看家功夫。

吃在虎門，虎門擁有南北風味的菜

對于東莞與深圳接壤的臨深地區，鳳崗、塘廈、黃江等鎮，東莞市可大力配套建剛需用房，即80~98方米的三房兩廳二衛和兩房兩廳二衛的經濟實用小戶型商品房，滿足深圳剛需置業的需求，深圳有實際管理人口約2300萬，而且每年約新增加50萬凈流入，還大概有1300多萬人沒有自己的房子，這些人將來會在東莞和惠州買房。

如果東莞能解決800萬深圳人居住問題，以每戶三人計算，約需要260萬套房子。

這些人的購房和消費對拉動東莞經濟增長是一個不小的貢獻。在臨深住宅供應上，東莞市在深莞惠都市圈形成的進程中發揮主導作用，地鐵建設應放優先位置，在土地供應上東莞應積極支持。

深圳市也應給予經濟上的支持，界線問題上難得糊涂的好。

因為東莞與深圳互補互成，我中有你，你中有我，是一個不可分割的共贏整體。

虎門南北通透的板樓

05.

歸結：房價永遠是昨天的便宜

事物都是在發展變化著的，人們往往錯過了機會而悔恨不已。

是真的沒有機會嗎？

回答是否定的，人的錯誤往往是在機會來臨之時，不會當機立斷地作出決定，而是猶豫不決，再等一等再看一看，時機一縱即逝，事物巳上升到了更高的層次了，或許再努力也是高不可攀了！

絕大多數人就是這樣痛失良機的。房價永遠是昨天的便宜。