根據央行規定，今年3月1日至8月31日，各商業銀行將進行存量浮動利率貸款的定價基準轉換。一方面，房地產市場期緩慢升溫，另一方面，各地調控力度有所加強，新華財經記者調查發現，在這樣的背景下，更多有存量貸款的購房者傾向于將已有房貸轉換成LPR定價。業內分析稱，隨著存量房貸轉換成LPR定價，房貸利率大概率以低息為導向，這將有助于今年下半年房企去庫存。

低息預期推動房貸利率“換錨”

市民王先生期通過某國有銀行的手機銀行App完成相關操作，將房貸利率從此前的固定利率轉成LPR定價，整個轉換過程只花了幾分鐘時間。

王先生說，他購房，貸款總額為85萬元，當時貸款是按照基準利率4.9%來計算房貸利息，每月還款4500多元。“銀行通知，如果要換成LPR定價，就要在8月31日前完成。”王先生說，在了解相關政策后，他認為從長期來看，LPR定價將引導利率下行。“和固定利率相比，換成LPR浮動定價，我的房貸利率計算方式就變成LPR+0.1%，長期看，LPR還會降，購房者應該不會吃虧，所以就轉換成LPR定價了。”

去年8月至今，人民銀行已發布12次LPR，與個人住房貸款利率掛鉤的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。僅今年以來，5年期以上LPR就已兩次下調，較去年末累計下調了15個基點。

中國人民銀行去年底發布公告稱，2020年3月1日至8月31日，將進行存量浮動利率貸款的定價基準轉換。客戶可與金融機構協商決定“換錨”為LPR，還是固定利率。記者采訪發現，考慮到利率還有進一步下行空 間，不少人選擇將存量房貸轉換為LPR定價。

融360對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，7月（數據監測期為2020年6月20日至2020年7月17日），全國首套房貸款均利率則為5.26%，環比下調2BP；二套房貸款均利率為5.58%，均環比下降2BP。

根據融360監測數據，全國首套房貸利率較去年底下降28BP，二套房貸利率較去年底下降27BP，降幅均遠超過5年期LPR降幅。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中 心公布，2020年7月20日貸款市場報價利率（LPR）1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，與上個月持。

低息環境利于房企下半年去庫存

盡管最新一期5年期以上LPR并未變化，但這并沒有讓購房者太過擔心。

進入下半年以來，杭州、寧波、東莞、深圳等城市已經開始收緊樓市調控政策，尤其是深圳的“715新政”堪稱深圳最嚴樓市調控政策。7月15日，深圳住建局等8部門聯合發布《關于進一步促進深圳市房地產市場穩健康發展的通知》，涉及限購、信貸政策、稅收政策、豪宅認定、熱點樓盤銷售、網簽管理、二手房交易信息披露和樓市違規現象處理八個方面。

58同城、安居客日發布2020年《7月國民安居指數報告》顯示，7月，全國重點監測67城新房在線均價16458元/?，環比上漲0.04%，其中36城新房在線均價環比上漲。全國重點監測67城的二手房掛牌均價15597元/?，環比上漲0.54%，有50城二手房掛牌均價出現環比上漲情形。相較上月，7月份房地產市場找房熱度有所回升，總體波動不大；購房者信心指數環比上漲3.1%。

融360大數據研究院分析師李萬賦說，“房住不炒”和“嚴禁消費貸資金違規流入樓市”期被監管部門頻頻提起，再加上前期全國房貸利率今年已累計下行了20多個BP，遠超過LPR降幅，各地市場利率定價自律組織大概率會在房貸利率加點數調降上更加謹慎，未來房貸利率可能會在穩定的基礎上小幅波動。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，和12月的保持不變。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

從文件中我們得知，四大方面的調整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整。

2、加點數值方面：加點數值為原合同最的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變。

3、利率水方面：轉換時點利率水保持不變。

4、后續周期和價格調整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準轉換問題，中國人民銀行有關負責人也是做出了相關解讀。

1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準穩轉換。

2、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。三是轉換后的貸款利率水由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水應保持不變。

3、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

答：自公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；加點數值為原合同最的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；轉換時點利率水保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

答：除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調整1次，房貸利率不會再出現幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。