銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布新規(guī)，商業(yè)銀行網(wǎng)貸不得用于購(gòu)房和償還住房抵押貸款。于此同時(shí)，全國(guó)房貸利率連降7個(gè)月，未來購(gòu)房成本有望繼續(xù)下調(diào)嗎？

商業(yè)銀行網(wǎng)貸不得用于購(gòu)房或還房貸

7月17日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法》，自公布之日起施行，過渡期為2年。

其中，第二十四條提及，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)與借款人約定明確、合法的貸款用途。貸款資金不得用于以下事項(xiàng)：購(gòu)房及償還住房抵押貸款；股票、債券、期貨、金融衍生產(chǎn)品和資產(chǎn)管理產(chǎn)品等投資；固定資產(chǎn)、股本權(quán)益性投資等。此次政策收緊，一定程度上是給樓市“控杠桿”，又堵住了炒房的一道口子！

另外備受關(guān)注的還有，互聯(lián)網(wǎng)貸款應(yīng)當(dāng)遵循小額、短期、高效和風(fēng)險(xiǎn)可控的原則。單戶用于消費(fèi)的個(gè)人信用貸款授信額度應(yīng)當(dāng)不超過人民幣20萬元，到期一次性還本的，授信期限不超過一年。據(jù)悉，此前招商銀行、建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、新網(wǎng)銀行等多家銀行線上消費(fèi)貸的最高額度都高于20萬元。

今年全國(guó)首套房貸利率已下降28BP

2020年樓市下半場(chǎng)開啟，“房住不炒”依然是調(diào)控主旋律，那房貸利率是漲是跌呢？融360大數(shù)據(jù)研究院最新發(fā)布的房貸報(bào)告顯示，2020年7月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年6月20日-2020年7月17日），全國(guó)首套房貸款均利率則為5.26%，環(huán)比下調(diào)2BP；二套房貸款均利率為5.58%，均環(huán)比下降2BP。

2020年以來，房貸利率持續(xù)下調(diào)，已連續(xù)下降7個(gè)月。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國(guó)首套房貸利率較去年底下降28BP，二套房貸利率較去年底下降27BP，降幅均遠(yuǎn)超過5年期LPR降幅。

2020年7月首套房貸款均利率最低十城市

2020年7月首套房貸款均利率最高十城市

融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的41個(gè)城市中，7月22個(gè)城市首套房貸款利率均水環(huán)比下降，3個(gè)城市有所回調(diào)，16個(gè)城市維持上期水不變。

未來房貸利率可能小幅波動(dòng)

談及房貸利率未來趨勢(shì)，融360認(rèn)為，從價(jià)格角度看，7月15日，央行開展了4000億元中期借貸便利（MLF）操作，利率2.95%，與上期持。按照以往慣例，當(dāng)月MLF利率變動(dòng)對(duì)LPR報(bào)價(jià)的引導(dǎo)作用較強(qiáng)，因此LPR大概率也會(huì)保持穩(wěn)定無波動(dòng)；從政策角度來看，央行在本月初下調(diào)了再貸款和再貼現(xiàn)利率，傳達(dá)出將通過更靈活的貨幣政策引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下行的信號(hào)，大的思路是寬信用市場(chǎng)利率以支持較為薄弱的實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資，同時(shí)在合理讓利的基礎(chǔ)上實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，防范資金脫實(shí)向虛，帶來重大金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，綜合考慮以上因素，預(yù)計(jì)7月20日LPR將維持前值，下行的可能性較小。

進(jìn)入下半年以來，杭州、寧波、東莞、深圳等房地產(chǎn)過熱地區(qū)已經(jīng)開始收緊樓市調(diào)控政策，尤其是深圳的“715新政”堪稱深圳最嚴(yán)樓市調(diào)控政策�！胺孔〔怀础焙汀皣�(yán)禁消費(fèi)貸資金違規(guī)流入樓市”期被監(jiān)管部門頻頻提起，再加上前期全國(guó)房貸利率今年已累計(jì)下行了20多個(gè)BP，遠(yuǎn)超過LPR降幅，各地市場(chǎng)利率定價(jià)自律組織大概率會(huì)在房貸利率加點(diǎn)數(shù)調(diào)降上更加謹(jǐn)慎，以避免刺激市場(chǎng)情緒，未來房貸利率可能會(huì)在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)。

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年1月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，和12月的保持不變。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點(diǎn)數(shù)值方面：加點(diǎn)數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水方面：轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水保持不變。

4、后續(xù)周期和價(jià)格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問題，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告。目前接90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水保持不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

答：除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR模式；市場(chǎng)在變，未來房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會(huì)再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”后，其房貸利率就會(huì)隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購(gòu)房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。