在老齡化社會的背景下，養(yǎng)老地產的前景被看好，但中國的企業(yè)尚未找到有效的盈利模式。日，在浙江烏鎮(zhèn)召開的“第三屆中國老年住區(qū)項目經驗交流會”上，業(yè)內人士強調要將投資和管理分離，并高度重視服務和運營。

年來，中國老齡化進程逐步加快，截至2013年底，全國60歲以上的老年人超過兩億，占總人口的14.9%，預計將在2025年突破3億。

政府部門采取了一些列措施促進養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展。據民政部社會福利促進司老年人服務處副處長欒杰介紹，年來，我國養(yǎng)老服務業(yè)在體系發(fā)展上，由過去僅注重發(fā)展養(yǎng)老服務事業(yè)，拓展到了養(yǎng)老服務事業(yè)和產業(yè)并舉。“十二五”期間，社會力量對養(yǎng)老服務投入已達到200多億元。

養(yǎng)老地產前景被普遍看好。目前，一些房地產公司、保險公司、物業(yè)服務公司等紛紛介入這一領域。然而，盈利模式的難題擺在企業(yè)面前。要賺老年人的錢并不容易。老年人的收入有限，財產不斷減少，在消費上較其他人群更為謹慎。“他們是非常難伺候的一群人。”中國天地控股有限公司總裁張華綱說，“但是你把他伺候好了，又是非常忠誠的一群人。”

目前，中國的養(yǎng)老地產尚處于起步階段。保利房地產(集團)股份有限公司董事長宋廣菊指出，養(yǎng)老產業(yè)整體上魚龍混雜，投資主體多，沒有龍頭。“很多企業(yè)還不知道怎么在這一產業(yè)中間賺錢。”

在考察美國等發(fā)達國家的經驗后，宋廣菊認為，國外養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展得益于金融市場和專業(yè)運營管理兩個領域的打通。“以美國為例，投資商和運營機構是養(yǎng)老產業(yè)的主體。投資商從資本市場低成本融資，用于興建或者購買養(yǎng)老機構，以出租、合營或者自行的方式運營，租金收入是其主要的收入來源。運營商則通過擴展規(guī)模、降低成本、合理分工、規(guī)范管理來獲取服務收益。”

為此，她認為，在機構運營管理上，要遵循投資和管理相分離的原則。“投資公司參股或者控股養(yǎng)老運營機構，參與運營環(huán)節(jié)重大事項的決策，分享服務管理方面的收益，但不過分干涉運營的管理細節(jié)。”

與其他地產不同，養(yǎng)老地產更重服務和運營。張華綱指出，高質量的客戶體驗是養(yǎng)老地產盈利的基礎，房地產公司要扭轉“房子賣掉就好”的思路，樹立服務性思維。“比如說拿地不能只看地段、只看地價，你要看這個地方適不適合老人住，有沒有好的配套，特別是醫(yī)院，來解決老人日常的醫(yī)療問題。”上海天佑安康養(yǎng)老產業(yè)集團董事長陳琳翰強調了服務的市場定位。他通過年齡、老年病、合住意愿、接受價格等12個維度對老年人進行定位后，提出了15個盈利模型，包括：醫(yī)療、康復、度假旅游、金融理財、老年大學等。

在目前國內養(yǎng)老產業(yè)經驗有限的情況下，一些中國企業(yè)引入了國外的先進做法。長城物業(yè)集團養(yǎng)老服務有限公司引入了美國護明德居家養(yǎng)老服務公司的經驗。公司總經理李志建說：“每個月應該干什么，他們都幫我們定好了。”但他同時指出，國外經驗是參考基礎，需要結合中國實際進行調整。