“以房養老”就是“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人抵押自己的產權房，定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。2013年9月國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。2017年6月中國保監會發布了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2017年7月1日起至2017年6月30日在北京、上海、廣州、武漢試點。2017年3月27日保監會批復了幸福人壽的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)》的保險條款，國內首個保險版“以房養老”產品正式出爐。實際上，從2003年開始部分城市已試點“以房養老”，但是其發展非常緩慢，到目前為止金融機構和消費者對此比較冷淡。盡管如此，“以房養老”是改善養老保障機制的一項重要補充，具有客觀的發展前景。因此，應積極推廣“以房養老”，發展養老金融，帶動銀發經濟的發展，這對社會、經濟的發展具有深遠的意義。

我國“以房養老”：金融的機遇和難題

日益劇增的養老壓力和不完善的養老保障機制需要發展新的養老保障模式，“以房養老”就是很好的突破口。

我國人口老齡化的加深不斷增加養老壓力。我國從2000年開始已進入老齡化社會，2017年末60周歲及以上人口數為21242萬人，占總人口比重為15.5%;65周歲及以上人口數為13755萬人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口將每年增長100萬人，今后我國社會養老負擔十分沉重(《中國老齡事業發展報告2013》)。

老年人自身養老儲備普遍不足，社會保障機制不完善，養老保障資金需求巨大。2010年《中國城鄉老年人口狀況追蹤調查》數據顯示：城市老年人領取退休金(養老金)的比率為84.7%，城市老年人均月養老金收入為1527元，即年均18324元。然而，我國的社保基金缺口大，部分城市已空賬運行。加之，目前我國養老機構和設施嚴重不足，勞動力短缺和醫療技術發展，養老成本快速上漲。因此，需要開辟新的養老融資渠道。

高的住房自有率、養老觀念和養老模式的轉變必將推動“以房養老”金融產品的發展。城市居民自有住房的擁有率為85%，不少居民的資產大部分固化在住房上。我國正在經歷人口結構轉變時期，老齡化進程快。尤其，“421”家庭結構的養老壓力非常之大，不給子女增加養老負擔是祖輩、父輩的主要心愿之一。

但十年來，諸多相關金融嘗試并未取得實質性進展。

2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗試過“以房養老”，但均因效果不理想而擱淺。北京市中大恒基房地產經紀有限公司和北京壽山福海國際養老服務中心聯合推出“養老房屋銀行”。根據老年人養老申請，公司出租老年人原住房，所有租金用于老人入住養老服務中心產生的相關費用，房屋產權不變更。由于缺乏公信力，只有幾位老人通過該方式入住養老服務中心，目前均已離開。上海市公積金管理中心推出“住房自助養老項目”，老年人將自己的產權房賣給市公積金管理中心并一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租金與市場價等同。該項目失敗的主要原因在于大多數老人不能接受簽約的時候變更房屋產權歸屬。20，南京湯山的溫泉留園推出“以房換養”業務，60歲以上的孤殘老人自愿將房產抵押給留園，入住留園享受終身免費養老服務，老人去世后房屋產權歸養老院所有。養老院沒有充足的現金流，無法持續支付預支的養老服務費用，即使勉強維持服務質量也勢必會降低。中信銀行于2011年推出“以房養老”按揭貸款業務，但該業務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

我國“以房養老”難產的原因主要有以下幾點。

對企業而言，單向現金流流量大，房產貶值風險高，收益難保障。“以房養老”業務必須先長期墊付現金，然后再把不動產變現獲取收益。如果沒有其他擔保，房產的貶值風險直接影響企業收益。我國居用地使用權僅為70年，產權到期后將導致房產貶值。另外，我國住宅建筑質量普遍低，房產抵押之后產生的維修、保養和折舊費難以估算。

對個人而言，存在資產縮水風險和養老風險。我國居民非常執著于住房，多數老人還是希望把房子留給子女。另外，現在的老年人經歷了長期的通脹和房價的快速上漲時期，既擔心未來上漲的住房價值遠遠超過自己領取的養老金金額，又擔心定額養老金跑不過物價的上漲將面臨養老資金不足。

缺乏制度的保駕護航。無法獲得制度保障和有公信力的組織擔保，金融機構和個人都擔憂風險。

政策建議

修繕法律法規，明確土地使用權的續期問題。為保證居民財產的保值，居住用地使用權年滿70后，可以無償續期使用或低價有償續期使用。在低價有償續期使用時，可以實施土地年租制，促進土地市場的可持續發展。

穩定房價、動態調整。“以房養老”在發達國家的成功推行建立在完善的房地產評估體系，健康穩定的房價和物價的基礎上，我國以房養老的推進也應以相對穩定的我國房地產市場為前提。另一方面，如果房價和物價的變化幅度較大，應適時(比如每隔7年)重新評估房地產價值，適當調整養老金金額。

完善相應的商業性和政策性金融支持手段。如培育和發展“以房養老”信貸二級市場，比如，個人抵押貸款證券化，促進資金的流動性，解決單向資金流問題。再如政府提供保險擔保，讓更多的低收入老人“以房養老”，安享晚年。借鑒新加坡的“屋契回購計劃”，發展經濟適用房和共有產權房的“以房養老”。