2017年北京商住兩用房新政策

3月26日晚間，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)進行監管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內開啟了對商住房限購的先河。這是繼此前幾天限購要求認房、認貸和認婚之后，北京對樓市調控的又一擊重拳。

或許，許多人還意識不到這條看似簡單的消息背后的內涵，但對北京樓市有所了解的人，都明白這個限購令意味著什么。

所謂商住房??又稱為商住兩用房，與住宅不同，它不能落戶，更沒有學區，但它相對低廉的價格、坐落位置的優越與較低的購買門檻，一直以來都吸引著許多北漂者的目光，也讓不少畢業不久的北漂青年有能力買房定居。

從公告要求來看，商住房的住宅特性正在被驅趕。原本的商業用途正在被恢復。

其中特別指出：購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。公告還強調，在政策執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人。

個人購買應當符合下列條件：第一，名下在京無住房和商辦類房產記錄的;第二：在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

我們有理由相信政府出臺的限購政策有其自有的邏輯，但也應看到，其政策發布之迅猛，讓許多人一時措手不及，這背后有多少行政干預市場的意味呢?又有多少不甚科學、有待修正的具體政策呢?

有數據顯示，目前市場上，商辦類物業大約有50-60%是直接銷售給個人的類居住類物業，另外還有40%左右的辦公類產品，雖然不居住也大部分作為居住用途。

這種情況下，市場成交有可能出現50%以上的跌幅，而價格很可能在未來如果持續嚴格執行有30%以上的跌幅。在這種情況下，與其說政府是在調控房價，不如說是借助各種強壓的限購措施來調控人口流動，從而將大量無法留京定居的外地人驅趕出去，實現降低北京常住人口、祛除北京“大城市病”的目的。

讓商住房還原其商業用途的本來面貌，這無可厚非。但問題在于，大量商住房的“民用改造”在相當長的時間里已經是樓市的“潛規則”，大家對此打擦邊球的行為已經沒有質疑，房地產開放商和地方政府的“默許”，令許多有購房剛需的消費者紛紛掏錢置業。

在官方發布的消息里，也承認：這種產品的主要受眾為大量沒有購房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員。如何保障這類購房者的利益和基本需求，是限購令沒有考慮到的。

換言之，此限購令一出，就意味著徹底堵死了外地人在京買房的可能。因為，必須要連續繳滿五年社保或者獲得北京戶口，才能購買價格十分高昂的住宅小區，這對大多數年輕人來說，顯然是天方夜譚。

我身邊有不少朋友，實際上正是商住房的剛需用戶。他們沒有拿到北京戶口，也沒有足夠的耐心和時間等繳滿五年社保，對這批亟待結婚、定居的年輕人來說，商住房是他們的最后一棵救命稻草。

也正因此，輿論對此限購令質疑聲音不少，其中既有準備在京買房定居的無戶口的年輕人，這等于全面封死了他們購房的可能;也有一些持有商住房的普通消費者，他們對未來個人資產可能有的不確定風險憂心忡忡。

但愿政府在推出限購令的同時，不要“誤傷”剛需消費者，讓他們的權益也能得到應有的保障，同時在具體執行中，多一些人性化的、靈活的方案，少一些“拍腦袋”的動作，能夠讓北漂者對未來仍懷有希望，進而慰藉他們本已焦灼的心靈。

延伸閱讀：

《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》

為進一步規范本市商業、辦公類項目管理，促進房地產市場穩健康發展，現公告如下

一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500米;不符合要求的，規劃部門不予批準。

三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批準的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

四、開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業執照。

七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

八、本公告發布之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。

本公告自發布之日起執行，與本公告不符的，按本公告執行。