“營改增”首次涉及個人二手房交易

日，國家稅務總局局長王軍在人民大會堂“部長通道”回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

王軍說，今年5月1日起全面實施營改增仍面臨一些挑戰，如數量多，涉及1000萬戶納稅人；時間緊，只有不到兩個月的實際準備時間；首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易；四是新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅。

稅費負擔是否增加？還有待觀察

營業稅改成了增值稅，會導致老百姓買賣二手房的負擔增加嗎？這無疑是很多人都關心的話題。中國人民大學財政金融學院教授朱青解釋說，“營改增”之后只是稅種和計稅方式的替代，并不會增加普通老百姓的購房負擔。

按照財政部網站2015年3月30號發布的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由購房超過5年下調為超過2年。

也就是說，購買超過2年的普通住房免征營業稅；購買不足2年的住房對外出售則全額征收營業稅；購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

朱青表示，營業稅原來是5%，增值稅法規定不經常發生增值稅納稅義務的單位和個人從事增值稅銷售活動，按小規模納稅人處理，小規模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。

不過，個人購買二手房的綜合稅負成本是升是降，則需要等待相關細則出臺后再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。

上海財經大學教授胡怡建表示，至于個人營業稅改增值稅以后，到底是減輕稅負還是增加稅負，這要看具體的增值稅的政策制度才能最后確認，因為增值稅是要對所有的產品銷售和提供服務要征稅，這里面主要涉及到企業，但是也涉及到個人，涉及到個人，主要是為了使得稅收制度具有統一性。

為增值稅算算賬

多位業內人士表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業稅5萬元，1年后賣出（不適用免征營業稅條件）200萬元，買房方需要承擔10萬營業稅。

在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元（現價200萬-原價100萬=增值100萬）征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。

不過，對于北上廣深滿2年（含2年）的非普通住房，現有政策為差額征稅，其實已經借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。由于具體政策尚未出臺，不排除具體政策設計上有調整，可能會對最終稅負產生影響。

真正影響較大的群體是誰？

據報道，目前房地產的營業稅主要按5.5%來征收，但是按照此前業內的猜測，房地產納入營改增后適用稅率在11%，這就有了稅負增加的擔憂。不過，王軍明確表示，營改增將確保不增加企業負擔。

王軍表示，第一個保障，是政策有保障。在實施方案中已經確定原則上延續過去的優惠政策，并且在這個基礎上，根據不同行業的特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業的稅負只減不增。第二是執行有保障，80萬國稅、地稅干部，已經把依規減免稅同依法征好稅，作為兩項同等重要的基本職責之一。

而在前幾天的兩會記者會上，財政部部長樓繼偉則表示，我們可以做到行業不增負，但初期不同企業可能有稅負的變化，這是一個消化的過程。

日照買二手房流程

隨著二手房交易新政的出臺，不少購房者紛紛準備購置二手房。但二手房交易流程較新房復雜，很多地方不注意很有可能就會吃大虧。為此，小編總結以下二手房交易的步驟和流程，希望對購房者會有一些借鑒和幫助。

一、找房看房：買方看房，與賣家初步交涉商定價格、付款方式、交房日期等事項。

二、查房檔案：針對有意向購買的房子，買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件及相關證件前往房產局或房產檔案館查房檔案。

三、簽訂存量房交易合同：針對房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期等問題，買賣雙方商議確認后，直接簽訂存量房交易合同，把商議內容寫入合同，并支付定金。

四、銀行貸款： 買方向銀行申請貸款預批（商業貸款、公積金貸款或組合貸款），審批通過后，與銀行簽訂貸款合同。

五、契稅及房產稅繳納：簽訂購房合同后，賣方進行納稅申報、繳納稅費、申請代開《不動產統一銷售發票》；買方繳納契稅并取得契稅完稅單。針對征收住房房產稅的城市，買賣雙方還需一同前往房地產交易中心，根據買方房屋所有狀況，按照國家規定申請房產稅征免認定或繳納房產稅和交易手續費。

六、房屋過戶：買賣雙方前往房地產交易中心受理交易過戶(自受理登記之日起20天內辦出房地產權證)。

七、房屋交接：買賣雙方對照合同，驗收房屋設施，結清水、電、煤、寬帶、有線電視、物業費等費用并辦理過戶，買方支付房屋尾款交接，領鑰匙收房。

日照買二手房要交多少稅

正常情況下，在房子過戶之前，買賣雙方需要前往房地產交易中心繳納相關費用。其中買方需持契稅完稅憑證，具體費用如下：

1.賣方：

營業稅：房屋產權滿五年的免征，未滿五年的按房價5.8%繳納；

土地增值稅：房屋產權滿五年的免征，未滿五年的按房價1%預繳納，按照超率累進稅率計算，多退少補；

所得稅：房屋產權滿五年的免征，未滿五年的按房價1%或房屋原值?房屋現值差額20%繳納。

2.買方：

房屋產權登記費：80元。

3.買賣雙方承擔：

房屋交易手續費：6元/方米*建筑面積。

其中，根據城市政策法規有所差異，具體費用也會不同，但收費項目不會有太大差異。