住宅專項維修資金管理辦法

第一章　總　　則

第一條　為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

第二條　商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條　住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⑺�有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條　國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。

第二章　交　　存

第六條　下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：

(一)住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外;

(二)住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。

第七條　商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌�建筑安裝工程每方米造價的5%至8%。

直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調整。

第八條　出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：

(一)業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。

(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條　業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條　業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管。

直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條　業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(房地產)主管部門負責管理。

負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第十二條　商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條　未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十四條　專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。

第十五條　業(yè)主大會成立后，應當按照下列規(guī)定劃轉業(yè)主交存的住宅專項維修資金：

(一)業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

(二)業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門;涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

(三)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。

第十六條　住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門的監(jiān)督。

第十七條　業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。

成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。

未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門制定。

第三章　使　　用

第十八條　住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九條　住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十條　住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第二十一條　住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十二條　住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

(一)物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議;

(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議;

(三)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案;

(四)物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

(五)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知;

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十三條　住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

(一)物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

(二)業(yè)主大會依法通過使用方案;

(三)物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案;

(四)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

(五)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正;