沈陽5月1日起二手房營業稅改增值稅，營業稅改征增值稅后，納稅人的增值稅業務主管稅務機關為所在區、縣(市)國家稅務局，部分納稅人增值稅業務主管稅務機關為沈陽市國家稅務局直屬稅務分局。

最新營改增政策23個熱點問題解答

一、本次營改增試點涉及新增的行業有哪些?

經國務院批準，自2017年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。自此，現行營業稅納稅人全部改征增值稅。

二、本次營改增試點的執行時間?

本次營改增試點自2017年5月1日起執行。

三、本次營改增試點新增行業的適用稅率是多少?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條的規定，提供建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%;金融業和生活服務業，稅率為6%。

四、文件對增值稅征收率是如何規定的?

納稅人按簡易計稅方法計稅適用增值稅征收率，《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十六條規定，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十四條規定，簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率。

按簡易計稅方法計稅的兩種情況：

1、一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。(《附件2營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(六)、(七)、(八)、(九)、(十)款詳細規定了一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅的若干種應稅行為。)

2、小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

五、本次營改增試點納稅人應如何區分一般納稅人和小規模納稅人?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三條的規定，納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。應稅行為的年應征增值稅銷售額(以下稱應稅銷售額)超過財政部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。其中：年應稅銷售額標準為500萬元(含本數)。

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四條的規定，年應稅銷售額未超過規定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會計核算健全，是指能夠按照國家統一的會計制度規定設置賬簿，根據合法、有效憑證核算。

六、納稅人的哪些進項稅額可以抵扣?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十四條的規定，進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。

七、文件對不動產納入抵扣范圍有何規定?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十四條的規定，納稅人購進不動產支付或者負擔的增值稅額屬于進項稅額的范圍。

將不動產納入抵扣范圍后，無論是原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅，具體規定為：

適用一般計稅方法的試點納稅人和原增值稅一般納稅人，2017年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2017年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

八、文件對不得抵扣進項稅額的規定有何規定?

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七規定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。

納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

(二)非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

(三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

(四)非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

(五)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。

(六)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

(七)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

新文件增加了進項稅額不得抵扣項目(四)、(五)、(六)中的貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務;明確了(四)、(五)所稱的貨物的定義。

九、上海適用的個人轉讓二手房的增值稅政策是如何規定的?

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

十、個人轉讓二手房的增值稅銷售額和應納稅額與原營業稅計算方法有何區別?

根據文件規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應納稅額=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

例：個人將未滿2年的住房對外銷售，取得出售住房收入420萬元。

按原營業稅計稅方法計算：應納營業稅額=420×5%=21萬元。

按改征增值稅計稅方法計算：應納增值稅額=420÷(1+5%)×5%=20萬元。

十一、本次營改增試點如何規定銷售服務、無形資產或者不動產發生在境內?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十二條的規定，在境內銷售服務、無形資產或者不動產，是指：

(一)服務(租賃不動產除外)或者無形資產(自然資源使用權除外)的銷售方或者購買方在境內;

(二)所銷售或者租賃的不動產在境內;

(三)所銷售自然資源使用權的自然資源在境內;

(四)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

同時，《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十三條采取了排除法明確了不屬于在境內銷售服務或者無形資產的三種情形，即：

(一)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。

(二)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。

(三)境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。

十二、本次營改增試點對境外單位或個人在境內發生應稅行為增值稅扣繳義務人的規定有何變化?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第六條的規定，中華人民共和國境外(以下稱境外)單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，以購買方為增值稅扣繳義務人。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

理解本條規定應從以下兩個方面來把握：

(一)境外單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，以購買方為增值稅扣繳義務人。本次營改增試點取消了原政策中代理人扣繳增值稅的規定。

(二)本條規定扣繳義務人的前提是境外單位或者個人在境內沒有設立經營機構，如果設立了經營機構，應以其經營機構為增值稅納稅人，就不存在扣繳義務人的問題。

十三、在境內未設有經營機構的境外單位或者個人在境內發生應稅行為應如何計算應扣繳稅額?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十條的規定，境外單位或者個人在境內發生應稅行為，在境內未設有經營機構的，扣繳義務人按照下列公式計算應扣繳稅額：應扣繳稅額=購買方支付的價款÷(1+稅率)×稅率

在計算應扣繳稅額時，應將應稅行為購買方支付的含稅價款，換算為不含稅價款，再乘以應稅行為的增值稅適用稅率(不適用增值稅征收率)，計算出應扣繳的增值稅稅額。

例如：境外公司為某納稅人提供咨詢服務，合同價款106萬元，且該境外公司沒有在境內設立經營機構，應以服務購買方為增值稅扣繳義務人，則購買方應當扣繳的稅額計算如下：

應扣繳增值稅=106萬÷(1+6%)×6%=6萬元

十四、本次營改增試點一般納稅人應如何計算應納稅額?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十八條的規定，一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十一條的規定，一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：

應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

十五、本次營改增試點一般納稅人應如何計算銷項稅額?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十二條的規定，銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：

銷項稅額=銷售額×稅率

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十三條的規定，一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)

一般納稅人在確定銷售服務、無形資產或者不動產的銷售額時，可能會遇到一般納稅人由于銷售對象的不同、開具發票種類的不同而將銷售額和銷項稅額合并定價的情況。對此，一般納稅人應按照上述公式計算不含稅銷售額。

十六、本次營改增試點一般納稅人應如何抵扣進項稅額?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十五條的規定，下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：

(一)從銷售方取得的增值稅專用發票(含稅控機動車銷售統一發票，下同)上注明的增值稅額。

(二)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

(三)購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價×扣除率。

買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。

購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。

(四)從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

本條對納稅人可抵扣增值稅進項稅額的情況進行了列示，需要注意的是，上述規定第(三)項中，一般納稅人購進農產品抵扣進項稅額存在如下五種情況：

(一)從一般納稅人購進農產品，按照取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額。

(二)進口農產品，按照取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

(三)自農業生產者購進自產農產品以及自小規模納稅人購入農產品(不含享受批發零售環節免稅政策的鮮活肉蛋產品和蔬菜)，按照取得的銷售農產品的增值稅普通發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。

(四)向農業生產者個人收購其自產農產品，按照收購單位自行開具農產品收購發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。

(五)按照《財政部國家稅務總局關于在部分行業試行農產品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》(財稅〔2012〕38號)規定，生產銷售液體乳及乳制品、酒及酒精、植物油實行核定扣除。

十七、營改增試點納稅人取得的增值稅扣稅憑證的抵扣期限有何具體規定?

納稅人取得的符合規定的增值稅扣稅憑證應按以下規定抵扣進項稅額：

(一)增值稅專用發票

增值稅一般納稅人取得的增值稅專用發票(包括：《增值稅專用發票》、稅控《機動車銷售統一發票》)，應在開具之日起180日內辦理認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額，即：當月認證當月抵扣。

自2017年3月1日起，對納稅信用A級增值稅一般納稅人取消增值稅專用發票掃描認證，通過增值稅發票查詢臺，查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發票信息。

自2017年5月1日起，本次新納入試點的增值稅一般納稅人，認證事宜暫參照上述執行。

(二)海關進口增值稅專用繳款書

自2013年7月1日起，增值稅一般納稅人進口貨物取得的屬于增值稅扣稅范圍的海關繳款書，需經稅務機關稽核比對相符后，其增值稅額方能作為進項稅額在銷項稅額中抵扣。增納稅人進口貨物取得的屬于增值稅扣稅范圍的海關繳款書，應自開具之日起180天內向主管稅務機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》(電子數據)，申請稽核比對。

(三)未在規定期限內認證或者申報抵扣的情況

增值稅一般納稅人取得的增值稅專用發票(包括：《增值稅專用發票》、稅控《機動車銷售統一發票》)以及海關繳款書，未在規定期限內到稅務機關辦理認證或者申報抵扣的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計算進項稅額抵扣。國家稅務總局另有規定的除外。

十八、本次營改增試點適用一般計稅方法計稅的納稅人發生銷售折讓、中止或者退回應如何操作?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十二條的規定，納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減;因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應當從當期的進項稅額中扣減。

納稅人已開具增值稅專用發票的銷售行為，如發生銷貨退回、開票有誤、應稅行為中止以及發票抵扣聯、發票聯均無法認證等情形但不符合作廢條件，或者因銷貨部分退回及發生銷售折讓，需要根據國家稅務總局公告2015年第19號的有關規定開具紅字專用發票。

十九、本次營改增試點對價外費用的規定有何變化?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條第二款的規定，價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

(一)代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。

(二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

本次營改增試點明確了以委托方名義開具發票代委托方收取的款項不屬于價外費用。

二十、本次營改增試點納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產的應按何種方法適用稅率及征收率?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十九條的規定，納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。

根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(一)項的規定，試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：

1.兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。

2.兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用征收率。

3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。

二十一、本次營改增試點如何定義混合銷售?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十條的規定，一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅;其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。

根據上述規定，混合銷售行為成立的行為標準有兩點，一是其銷售行為必須是一項;二是該項行為必須既涉及服務又涉及貨物，其"貨物"是指增值稅稅法中規定的有形動產，包括電力、熱力和氣體;服務是指屬于改征范圍的交通運輸服務、建筑服務、金融保險服務、郵政服務、電信服務、現代服務、生活服務等。

因此，在確定混合銷售是否成立時，其行為標準中的上述兩點必須是同時存在，如果一項銷售行為只涉及銷售服務，不涉及貨物，這種行為就不是混合銷售行為;反之，如果涉及銷售服務和涉及貨物的行為，不是存在同一項銷售行為之中，這種行為也不是混合銷售行為。

例如：生產貨物的單位，在銷售貨物的同時附帶運輸，其銷售貨物及提供運輸的行為屬于混合銷售行為，所收取的貨物款項及運輸費用應一律按銷售貨物計算繳納增值稅。

二十二、本次營改增試點哪些納稅人適用按季申報的規定?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十七條的規定，以1個季度為納稅期限的規定適用于小規模納稅人、銀行、財務公司、信托投資公司、信用社，以及財政部和國家稅務總局規定的其他納稅人。

二十三、本次營改增試點小規模納稅人能否開具增值稅專用發票?

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第五十四條的規定，小規模納稅人發生應稅行為，購買方索取增值稅專用發票的，可以向主管稅務機關申請代開。

根據上述規定，由于增值稅小規模納稅人不能自行開具增值稅專用發票，其銷售服務、無形資產或者不動產，如果購買方索取增值稅專用發票的，可以向主管稅務機關申請代開增值稅專用發票。但是，對小規模納稅人向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產以及應稅行為適用免征增值稅規定的，不得申請代開增值稅專用發票。