遼寧省樓市限購新政解讀

1、當前房價基本正常，并不是大部分人買不起房

20年來房價增長速度都在正常的增長速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標準應該是中等收入家庭(二人掙工資)，在去除基本生活開支后，2到3個月節余收入買一方;以當前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區域購買一套 50-80的住房(以中位數65計算)。例如65*7500=48.7萬元，首付15萬，貸款35萬，30年，月還款應該在2000元左右。

2、收入預期及實際變化：不能靜止地說不吃不喝多少年買一套房

中國正處于黃金發展期，收入增長也較快，前20年由于人口結構及收入分配不公造成增長不理想，就在不理想情況下，實際上收入也在增長，以一般本科畢業穩定工作2-3年的人為例(我經歷了整個歷程，一個普通大學教師)，每月收入1985年：60 元;1990年：100元;1995年：500元;2000年：1500元;2005年：3000元;2010年：5000.

通脹的因素，未來10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當90年收入100元時，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500 元時，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現象一下10年后，你收入會是多少------10000元或20000元。

3、農村人員進城大量在城市立足部分已買房，不是偽城市化(不可能在城市買房)

首先第一點，現在農村年輕人基本上都進城打工。第二點，現在農民一般只有二個小孩，大部分一個男孩。第三點，現在年輕的農民都在城市打工，將來他們也不會回農村。結論是最10年有30%左右農村家庭正在不可扭轉地城市化。

中國的傳統慣，父母會盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買房，是可以辦到的，這一點在農村大家會認為理所當然。

能在大城市買房不要再縣城或鎮上買房。因為只有能提供就業機會的地方，人氣才會旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無價值。

根據《遼陽市商業性個人住房貸款轉住房公積金貸款實施細則（試行）》，遼陽市住房公積金管理中心正式推出了商業貸款轉公積金(以下簡稱商轉公)貸款業務。這意味著以前選擇住房商業貸款的廣大職工，也將享受到住房公積金貸款這一惠民政策。

古城試行“商轉公”政策

所謂“商轉公貸款”是指在遼陽市區域內辦理商業性個人住房貸款（簡稱商住貸款）且具備遼陽市住房公積金貸款資格的借款人，在償還貸款期間內，向市住房公積金管理中心申請將商住貸款轉為住房公積金貸款。

據市住房公積金管理中心信貸科洪科長介紹，按照國務院、省住建廳等相關規定，根據遼陽市實際情況，市住房公積金管理中心本月起正式試行“商轉公”的貸款業務。

那么具備什么條件可以申請“商轉公”？據了解，主要是原商住貸款為購買商品房（期房）或二手房的個人住房貸款；申請商轉公貸款時，原商住貸款尚未結清；申請人必須是原商住貸款的借款人或配偶（需為貸款房屋的所有權人或產權共有人）；原商住貸款已正常還滿一年以上，且無逾期還款和違約記錄；原商住貸款的房屋已取得《房屋所有權證》；原商住貸款所購房屋為二手房的，須重新提供由房地產評估機構出具的《評估報告》；符合遼陽市住房公積金貸款政策規定的其它相關條件。

“商轉公”20年少還3.8萬

“商轉公”不僅有條件限制，也有年限限制。據介紹，商轉公貸款期限不得超過原商住貸款的剩余年限及遼陽市住房公積金貸款規定的最長年限。同時二手房房齡與貸款年限之和不超過30年。在額度上，商轉公貸款額度不得超過商住貸款余額，且不超過遼陽市住房公積金貸款最高限額。

那么，“商轉公”能省下多少錢？據洪科長介紹，按照目前銀行利率，以借款20萬20年為例，按照等額本金來計算，商轉公貸款少支出3.8萬元。

“商轉公”不僅可以讓百姓少支出一部分錢，在時間上也非常快捷。據了解，在辦理程序中，公積金中心僅需要15個工作日，申請人持原商住貸款《借款合同》、還款明細、貸款余額證明、收入證明、《個人信用報告》等材料到公積金中心提出轉貸申請。公積金中心進行審核確認是否同意辦理商轉公貸款。同意申請人辦理商轉公貸款的，公積金中心為其出具《遼陽市商住貸款轉公積金貸款申請確認書》，并初步擬定貸款額度和期限。申請人自行結清原商住貸款，并注銷《房屋他項權證》。申請人持《遼陽市商住貸款轉公積金貸款申請確認書》，原商住貸款結清證明及其他相關材料到公積金中心申請辦理公積金貸款（逾期3個月不辦理的，原申請確認手續作廢）。

“商轉公”需要啥材料

那么，“商轉公”需要哪些材料？據洪科長介紹，主要需要借款人（含配偶）的《個人信用報告》；原商住貸款所購買房屋的《房屋所有權證》及加蓋產權產籍部門印章的購房檔案；原商住貸款的《借款合同》(含《抵押合同》)；原商住貸款銀行蓋章確認的還款明細和余額證明等證明材料；原商住貸款銀行蓋章確認的結清手續（結清單或提前還款現金繳款單等）；而二手房還要準備出二手房《評估報告》；公積金中心要求提供的其它材料（參照遼陽市期房、二手房貸款的相關規定提供）。

值得提醒的是，公積金中心與借款人簽訂《住房公積金個人住房貸款借款抵押合同》，辦理擔保、房屋抵押登記手續后為借款人發放貸款。原商住貸款借款人已離異，經法院判決或裁定明確其房屋產權歸屬部分（或全部）已不在原商住貸款借款人名下的，不予辦理商轉公貸款。