“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達(dá)國(guó)家常見(jiàn)的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。

“以房養(yǎng)老”最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購(gòu)買(mǎi)老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費(fèi)租住該住房，待老年人過(guò)世后再收回該住房。

此后，這一補(bǔ)充養(yǎng)老模式在美國(guó)發(fā)展壯大并成熟，日本、英國(guó)、新加坡等地也都迅速推出與本地相結(jié)合的產(chǎn)品。

美國(guó)：三大模式靈活人性化

美國(guó)住房反向抵押貸款產(chǎn)品主要有三種：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款”、聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)提供的“住房保留項(xiàng)目”和財(cái)務(wù)自由高級(jí)基金公司提供的“財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃”，這三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當(dāng)今美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)的所有份額。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款

房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款由美國(guó)住房和社區(qū)發(fā)展委員會(huì)的下屬機(jī)構(gòu)美國(guó)聯(lián)邦住房管理局開(kāi)發(fā)，于1989年進(jìn)入市場(chǎng)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據(jù)支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房?jī)r(jià)值確定。

信用額度是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款的一大，貸款額度可以隨著時(shí)間增長(zhǎng)，因此非常受借款人的歡迎。

住房保留計(jì)劃

住房保留計(jì)劃于1995年由聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)推出。這種產(chǎn)品與房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領(lǐng)取年金、一定限額內(nèi)自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。

住房保留計(jì)劃的貸款利率比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因?yàn)樽》勘Ａ粲?jì)劃沒(méi)有對(duì)貸款最高額度設(shè)有限制。

財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃

財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃由財(cái)務(wù)自由老年基金公司提供，沒(méi)有政府擔(dān)保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔(dān)的貸款成本都比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款和住房保留計(jì)劃高得多。所以，通常是房產(chǎn)價(jià)值高，并希望取得較高貸款額度的借款人會(huì)來(lái)申請(qǐng)這一計(jì)劃。

財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃的最大是貸款額和還款額為房產(chǎn)價(jià)值的同一比例。1999年財(cái)務(wù)自由計(jì)劃實(shí)現(xiàn)了證券化，由標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)其資產(chǎn)組合進(jìn)行評(píng)級(jí)。財(cái)務(wù)自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設(shè)計(jì)了標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金賬戶和零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶兩種住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其中零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶是第一個(gè)借款人無(wú)需支付貸款費(fèi)用的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。

英國(guó)：生命周期貸款較受歡迎

英國(guó)的住房反向抵押貸款項(xiàng)目被稱(chēng)為資產(chǎn)釋放計(jì)劃，產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代中期。早期資產(chǎn)釋放計(jì)劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產(chǎn)釋放計(jì)劃產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原理：是用債券收益與資產(chǎn)釋放計(jì)劃產(chǎn)品利息之間的差額作為老年人的養(yǎng)老費(fèi)用。

但英國(guó)在上世紀(jì)80年代末期陷入了經(jīng)濟(jì)衰退，全球又遭遇股災(zāi)，利率上升，股票債券價(jià)格普遍下降，早期的資產(chǎn)釋放計(jì)劃以失敗告終。

2001年4月，新的資產(chǎn)釋放計(jì)劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，并居住在抵押住房?jī)?nèi)直至生命終結(jié)。不同公司提供的資產(chǎn)釋放計(jì)劃貸款條件不同，對(duì)貸款人的年齡、住房類(lèi)型、住房?jī)r(jià)值等規(guī)定也有所不同。

英國(guó)的資產(chǎn)釋放計(jì)劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉(zhuǎn)換計(jì)劃。

生命周期貸款

建立在住房?jī)r(jià)值基礎(chǔ)上，可以分為滾動(dòng)利息貸款、單純利息貸款、住房收入計(jì)劃和住房改進(jìn)計(jì)劃四種產(chǎn)品。

住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃

建立在出售的全部或者部分住房?jī)r(jià)值基礎(chǔ)上，老年人可以通過(guò)出售全部或者部分自己的住房產(chǎn)權(quán)獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計(jì)劃下，借款人雖然已經(jīng)不完全擁有住房產(chǎn)權(quán)，但卻可以作為一個(gè)租房者通過(guò)免費(fèi)或者象征性地繳納租金的方式繼續(xù)住在住房中。借款人去世后，開(kāi)辦機(jī)構(gòu)可擁有抵押產(chǎn)權(quán)比例的住房處置權(quán)，同比例住房?jī)r(jià)值的增值收益也歸開(kāi)辦機(jī)構(gòu)所有。

由于生命周期貸款比轉(zhuǎn)換計(jì)劃更易操作，所以年來(lái)發(fā)展迅猛，業(yè)務(wù)量已經(jīng)超過(guò)住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃，占據(jù)資產(chǎn)釋放計(jì)劃的主導(dǎo)地位。在英國(guó)，金融服務(wù)管理局負(fù)責(zé)監(jiān)管資產(chǎn)釋放貸款，認(rèn)證貸款機(jī)構(gòu)和提供咨詢。通常提供資產(chǎn)釋放計(jì)劃的機(jī)構(gòu)都簽訂了安全承諾條款，認(rèn)證的會(huì)員機(jī)構(gòu)保證提供公、安全和完全有保障的資產(chǎn)釋放計(jì)劃。

日本：政府作為“介紹人”

日本從1981開(kāi)始引進(jìn)“以房養(yǎng)老”的概念，2002年正式設(shè)立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)參與的間接融資方式。目前，一些金融機(jī)構(gòu)還將這種制度作為金融產(chǎn)品來(lái)推銷(xiāo)，最房地產(chǎn)公司也利用“倒按揭”的形式來(lái)推銷(xiāo)商品房。

日本“以房養(yǎng)老”制度主要針對(duì)一些退休后想繼續(xù)住在自己的老房子里的低收入老人，他們可以用自己的住房作為抵押來(lái)預(yù)支貸款。不過(guò)，這項(xiàng)制度對(duì)申請(qǐng)人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請(qǐng)人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。此外，申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元以上的獨(dú)門(mén)獨(dú)戶建筑，集體住宅是不可以申請(qǐng)的。

審核獲得通過(guò)后，申請(qǐng)人每月可以領(lǐng)到30萬(wàn)日元以下的生活費(fèi)，但總額度不能超過(guò)抵押房屋土地價(jià)值的70%，借貸期限到貸款額度到達(dá)總額度上限為止。生活費(fèi)每3個(gè)月發(fā)放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請(qǐng)人去世后3個(gè)月內(nèi)，由擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性償還。

新加坡：“剩余價(jià)值”交給其繼承人

新加坡有3種形式的“以房養(yǎng)老”，每種形式都與政府密切相關(guān)。前兩種針對(duì)新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋，該公共房屋的擁有者可以出租部分或者全部居室來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老收入，或者通過(guò)以大換小獲得養(yǎng)老收入。

第三種是針對(duì)私人建造的商品房，只有該類(lèi)房產(chǎn)才能參加倒按揭貸款。擁有此類(lèi)房產(chǎn)的 60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。這種模式風(fēng)險(xiǎn)較小。