個人住房交易相關稅費一覽表

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賣方

2

購買方

答 疑 解 惑

個人銷售住房，如何繳納增值稅？

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

個人購買住房如何繳納印花稅？

根據(jù)財稅〔2008〕137號文件規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

個人購買住房，契稅有什么優(yōu)惠？

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施第（二）項契稅優(yōu)惠政策。

個人銷售住房，如何征收個人所得稅？

其他個人出售自有住房所取得的所得應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，以實際成交價格減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，適用20%的稅率。

其他個人如果不能提供完整、準確的財產(chǎn)原值憑證，不能正確計算財產(chǎn)原值和應納稅額的，對其個人所得稅實行核定征收。

其他個人，是指自然人，不包括個體工商戶、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)的自然人投資者。

個人銷售住房，個人所得稅有什么優(yōu)惠？

對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。

個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

涉 稅 實 務

例：A先生2018年8月出售一套位于長沙市雨花區(qū)的住房，面積為120方米，售價120萬元。購買價格為90萬元，其他相關費用為5萬元，財產(chǎn)原值等相關憑證齊全。購買方為C女士，名下無住房。已知城市維護建設稅為7%，請計算：

（1）如果該套住房購買未滿2年，A先生、C女士分別需要繳納多少稅費？

（2）如果該套住房購買已滿2年，但未超過5年，A先生需要繳納多少稅費？

（3）如果該套住房購買時間超過了5年，A先生需要繳納多少稅費？

分析：

（1）A先生：

增值稅

購買未滿2年，按照5%的征收率全額征收增值稅。

應繳納增值稅：1200000÷（1+5%）×5%=57142.86元

附加稅費

應繳納城市維護建設稅：57142.86×7%=4000元

應繳納教育費附加、地方教育附加：57142.86×（3%+2%）=2857.14元

合計應繳納附加稅費：4000+2857.14=6857.14元

土地增值稅、印花稅

個人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅

個人所得稅

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。

應繳納個人所得稅：[1200000÷（1+5%）-6857.14-900000-50000]×20%=37200元

因此，A先生銷售該住房繳納的稅費合計：57142.86+6857.14+37200=101200元

C女士：

印花稅

個人購買住房暫免征收印花稅

契稅

購買家庭唯一住房，面積90方米以上，減按1.5%的稅率征收契稅，成交價格為不含增值稅金額。

應繳納契稅：1200000÷（1+5%）×1.5%=17142.86元

因此，C女士購買該住房繳納的稅費為：17142.86元

（2）將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售，免征增值稅、附加稅費，個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。

個人所得稅

免征增值稅的，轉(zhuǎn)讓住房取得的收入不扣減增值稅額。

應繳納個人所得稅：（1200000-6857.14-900000-50000）×20%=48628.57元

（3）因A先生銷售的住房已自用超過5年，且該住房屬于家庭唯一生活用房，可以免征增值稅、附加稅費、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。

政 策 依 據(jù)

1.《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

2.《財政部　國家稅務總局　建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）

3 《財政部國家稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）

4.《財政部　國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

5.《湖南省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉若干規(guī)定》（湖南省人民政府令第124號 ）

6.《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令第11號）

7. 《國家稅務總局關于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）

8.《國家稅務總局長沙市稅務局關于調(diào)整其他個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)個人所得稅核定征收率的公告》（國家稅務總局長沙市稅務局公告2018年第4號）

9.《國家稅務總局關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）