一、11月20日，LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，烏魯木齊購房者百萬房貸總共少還約1.1萬元。

和全國其他城市一樣，烏魯木齊在10月8日之后開始執(zhí)行LPR新政的，當(dāng)時(shí)是按照最新一期（9月20日）所公布的LPR指數(shù)執(zhí)行，5年期以上為4.85%，而10月20日，LPR指數(shù)也沒有變化。

因此，此前烏魯木齊大部分銀行所執(zhí)行的首套房利率為5.15%，二套房在5.45%左右，算法是LPR（利率）+BP（基點(diǎn)）。

其中，LPR指數(shù)由央行每個(gè)月20號公布，BP基點(diǎn)為每個(gè)銀行確定的加點(diǎn)基數(shù)。

那么下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，對于烏魯木齊的普通購房者來說，具體影響是什么？最直接的影響就是在貸款利息上，我們以貸款100萬，按揭30年來進(jìn)行計(jì)算。

在前文我們也已經(jīng)說過，降息前，烏魯木齊大部分銀行所執(zhí)行的首套房利率為5.15%，二套房在5.45%左右（銀行合作樓盤除外，據(jù)小道消息部分樓盤利率可到4.85%）。

目前加點(diǎn)基數(shù)沒有變化的情況下，降息后烏魯木齊的首套房利率應(yīng)該在5.10%，二套房在5.4%左右。

相比之下，降息之后，利息總額減少1.1萬元，月供少了約31元。

2、房貸利率下調(diào)0.05%，新政以來的首次降息！原因是什么？

本次降息，相當(dāng)于是利率少了0.05個(gè)百分點(diǎn)。

雖然不多，但值得注意的是，這是5年期的LPR歷史首次降低，也可以說（2015年10月24日起央行公布的銀行貸款5年以上基準(zhǔn)利率為4.9%）這是4年來，房貸基準(zhǔn)利率的首次降息！

但是這次降息發(fā)生的并不突然，在月初就已有預(yù)兆：

11月5日，央行宣布降低1年期中期借貸便利（MLF）利率5個(gè)基點(diǎn)；

11月18日，央行宣布“7天逆回購”利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

這兩者跟LPR又是什么關(guān)系呢？

讓我們把目光投回到今年8月20號，央行出臺新政：個(gè)人住房貸款調(diào)整，貸款基準(zhǔn)利率的計(jì)算由18家銀行對貸款利率報(bào)價(jià)之后，計(jì)算出均值向全社會發(fā)布，作為貸款利率的基準(zhǔn)。

而計(jì)算LPR利率中最重要的參照物，就是就是1年期中期借貸便利（MLF）的利率。

這也就解釋了為什么此次房貸利率會首次降息。

而5年期以上LPR降息，無疑將給各個(gè)城市的樓市發(fā)展也勢必是有影響的。尤其是對于一些剛需需求較大但是樓市又期出現(xiàn)低迷情況的城市來說，這無疑是一劑強(qiáng)心針。

三、房貸利率下調(diào)對烏魯木齊樓市的影響有多大？

房一奇?zhèn)�人認(rèn)為：房貸利率的下調(diào)，是宏觀政策上對于房地產(chǎn)市場的一次調(diào)控。

從金額上來看，短期對于購房者的經(jīng)濟(jì)方面影響不太大，貸款利息總共減少約1.1萬元，對很多購房者來說，不痛不癢。但從中期和長期來看，對于房地產(chǎn)市場是一個(gè)利好。

信貸政策或多或少的影響著人們的購房選擇，而現(xiàn)在的烏魯木齊房價(jià)出現(xiàn)大的動(dòng)蕩可能性也基本不存在，短期內(nèi)還是在繼續(xù)分化格局，穩(wěn)發(fā)展。新房穩(wěn)中有升，二手房繼續(xù)保持穩(wěn)。

目前房地產(chǎn)調(diào)控政策中，影響最大的就是信貸政策，這也是很多人判斷房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。

這次降息也能夠很大程度上改變購房者對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期和購房市場情緒。對于一些一直處于觀望狀態(tài)的購房者來說，可能會將降息理解為“政策底”的出現(xiàn)，從而盡快出手買房。

不過心而論，今年年底和春節(jié)前，確實(shí)是一個(gè)在烏魯木齊出手買房和“撿漏”的好時(shí)機(jī)。

對于新房市場來說，許多開發(fā)商面臨業(yè)績和回款壓力，所以優(yōu)惠力度都比較大，也推出了一批工程抵款房、特價(jià)房等來促進(jìn)銷量，很多樓盤的部分房源價(jià)格確實(shí)十分便宜。

對于二手房市場，目前烏魯木齊的二手房市場雖有小幅震蕩，但是整體穩(wěn)定。不排除在年底有很多業(yè)主急需回籠資金，想要盡快出手降價(jià)處理手上的房產(chǎn)。

房一奇?zhèn)�人建議是：對于剛需朋友，年底撿漏好時(shí)機(jī)，又剛好房貸利率下調(diào)。趁此機(jī)會如果真的有適合自己的房，那么可以盡快上車，看準(zhǔn)了就買！對于一些改善朋友，盯準(zhǔn)價(jià)格和位置的同時(shí)，也要多考量一下項(xiàng)目的居住體驗(yàn)，選好的買！